I. Định giá bất động sản là gì?
Định giá bất động sản là một phương pháp phân tích kinh tế được áp dụng để ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể. Việc này thường được thực hiện bằng cách sử dụng tiền tệ và trong một mục đích đã được xác định rõ trên một thị trường nhất định với sự áp dụng của các phương pháp phù hợp trong những điều kiện cụ thể.
II. Mục đích định giá bất động sản
Thẩm định giá bất động sản có nhiều mục đích khác nhau, trong đó có thể kể đến bảo toàn tài sản, mua bán tài sản, chuyển nhượng quyền sở hữu, thế chấp, tính thuế và thanh lý tài sản.
Cụ thể, thẩm định giá nhà đất có thể được thực hiện cho năm mục đích chính, bao gồm: bảo toàn giá trị tài sản, bồi thường, chuyển nhượng quyền sử dụng, thế chấp và chuyển đổi thành cổ phần hóa.
1. Chuyển nhượng bất động sản:
Cung cấp hỗ trợ cho cả người mua và người bán trong việc quyết định mua – bán, thực hiện quá trình cổ phần hóa các doanh nghiệp nhà nước, đóng góp vốn vào các dự án hợp tác kinh doanh, thực hiện các hoạt động hợp nhất, sáp nhập hoặc giải thể doanh nghiệp, bán hoặc cho thuê bất động sản.
Tạo nền tảng cho quá trình trao đổi, công nhận hoặc hợp nhất quyền sở hữu của nhiều tài sản. Xác định các điều kiện và giá bán dự kiến cho bất động sản, sẽ được sử dụng làm căn cứ cho quá trình đấu giá tài sản bất động sản.
2. Thế chấp:
Để được vay tiền từ ngân hàng, giá trị của tài sản đặt cọc phải phù hợp với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm cọc và phù hợp với yêu cầu tài khoản. Mục đích là để đảm bảo tính an toàn cho ngân hàng. Tuy nhiên, tính an toàn này phụ thuộc vào tính chính xác của việc định giá tài sản đặt cọc, do đó, sự thẩm định giá chính xác của các chuyên gia là cần thiết.
3. Tài chính và tín dụng:
Để đánh giá giá trị của một tài sản bất động sản được thế chấp, nhằm cung cấp cho nhà đầu tư cơ sở hợp lý để xác định giá trị thế chấp của tài sản này. Điều này cũng tạo ra cơ sở để ngân hàng đưa ra quyết định về cho vay và đảm bảo tài sản của doanh nghiệp.
4. Bảo toàn sản lượng:
– Thẩm định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản.
– Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản.
5. Chuyển đổi thành cổ phần hóa:
Phát hành cổ phiếu là một quy trình tập trung vào thị trường tư bản, do đó doanh nghiệp phát hành phải tính toán giá thành. Người mua cổ phiếu là chủ sở hữu của chúng và cần quan sát hiệu suất và chi phí của cổ phiếu.
Tổng quan, giá trị cổ phiếu và lợi nhuận của nó phụ thuộc vào tình hình hiện tại và triển vọng của doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, đòi hỏi nhiều yếu tố phải được đánh giá để xác định giá trị thực của nó.
III. Những phương pháp định giá bất động sản
Hiện nay, phương pháp thẩm định giá bất động sản dựa trên Thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 của Bộ trưởng Bộ Tài chính, về việc công bố Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản.
Theo đó, có năm phương pháp thẩm định giá bất động sản bao gồm: phương pháp so sánh, phương pháp chi phí, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ.
1. Định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh:
Phương pháp so sánh định giá bất động sản là một cách tiếp cận dữ liệu thị trường được sử dụng để ước tính giá trị của một tài sản bằng cách so sánh với các tài sản được bán gần đây có các đặc điểm tương tự. Những đặc điểm tương tự này được gọi là so sánh được và để cung cấp một sự so sánh giá trị phải đảm bảo rằng các tài sản được so sánh càng giống với tài sản chủ đề càng tốt, đã được bán trong năm ngoái trong một thị trường cạnh tranh mở và đã được bán trong điều kiện thị trường điển hình.
Trong quá trình định giá bất động sản, nên có 3-4 đối tượng so sánh và các yếu tố quan trọng cần xem xét khi lựa chọn so sánh là kích thước, tính năng có thể so sánh và vị trí.
Tuy nhiên, việc định giá bất động sản sẽ được thực hiện để tính đến các tính năng không giống nhau và các yếu tố khác sẽ ảnh hưởng đến giá trị, bao gồm tuổi và tình trạng của bất động sản, ngày bán, vị trí, các tính năng vật lý như kích thước lô, cảnh quan, loại và chất lượng xây dựng, số lượng và loại phòng, không gian sống vuông, sàn gỗ cứng, nhà để xe, nâng cấp nhà bếp, lò sưởi, hồ bơi, không khí trung tâm, vv. Việc định giá bất động sản thông qua phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất hiện nay và được sử dụng rộng rãi tại Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
Ưu điểm là đơn giản, dễ áp dụng và được công nhận vì dựa vào giá thị trường. Bên cạnh đó là nhược điểm của phương pháp này cần phải có thông tin về các dữ liệu lịch sử đã giao dịch và rất khó để tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩm định giá.
2. Định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập:
Phương pháp định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập dựa trên mối quan hệ giữa “tỷ lệ hoàn vốn” và “thu nhập ròng” được áp dụng để ước tính giá trị các tài sản tạo thu nhập như khu chung cư, tòa nhà văn phòng và trung tâm mua sắm.
Công thức tính giá trị hiện tại của tài sản là: Thu nhập ròng chia cho tỷ suất vốn hóa.
Thu nhập ròng hàng năm được tính bằng cách trừ doanh thu hàng năm cho chi phí phát sinh hàng năm.
Tuy nhiên, việc xác định tỷ suất vốn hóa chính xác là phức tạp do phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
Mặc dù phương pháp này dễ sử dụng và đơn giản, nhưng nó chỉ có thể được áp dụng khi tài sản chủ thể có thể dự kiến sẽ tạo ra thu nhập trong tương lai và khi chi phí của nó có thể dự đoán và ổn định.
3. Định giá bất động sản bằng phương pháp chi phí
Phương pháp định giá bất động sản bằng chi phí có thể dùng để ước tính giá trị của các bất động sản đã được xây dựng, sửa chữa hoặc cải thiện. Phương pháp này bao gồm việc ước tính giá trị từng phần của bất động sản, bao gồm khấu hao, sau đó tổng hợp lại để tính giá trị của toàn bộ tài sản đã cải thiện.
Công thức sử dụng là: Giá trị tài sản = Giá trị ước tính của lô đất + Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế công trình xây dựng trên đất – Giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng.
Phương pháp này có ưu điểm là áp dụng được cho những tài sản không có cơ sở để so sánh trên thị trường do sử dụng cho mục đích riêng biệt. Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm, bao gồm việc chi phí không phải lúc nào cũng bằng với giá trị và giá trị thị trường toàn bộ không hẳn là giá trị của từng bộ phận cộng lại.
Ngoài ra, khấu hao trong phương pháp này mang tính chủ quan và thẩm định viên phải có kinh nghiệm để định giá bất động sản.
4. Định giá bất động sản bằng phương pháp chiết trừ:
Cách thẩm định giá bất động sản bằng phương pháp loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất khỏi tổng giá trị bất động sản như sau:
Bước 1: Lựa chọn ít nhất ba bất động sản có đặc điểm tương tự về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng, pháp lý, hạ tầng kỹ thuật và xã hội, và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất, cùng thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của chúng. Các bất động sản này phải có giao dịch thành công hoặc chào mua/bán tương tự với tài sản thẩm định trong vòng hai năm trước hoặc gần đó.
Bước 2: Xác định giá trị tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá bằng cách tính giá trị xây dựng mới trừ đi giá trị hao mòn theo hướng dẫn của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá bằng cách tính giá giao dịch của bất động sản so sánh trừ đi giá trị tài sản gắn liền với đất của bất động sản đó.
Trong đó, giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá chào mua/bán đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công. Cách tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn được hướng dẫn tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.
5. Định giá bất động sản bằng phương pháp thặng dư:
Thặng dư được sử dụng để định giá bất động sản bằng cách tính toán giá trị còn lại từ sự phát triển dự kiến trong tương lai trừ đi tất cả các chi phí liên quan.
Phương pháp này thường được áp dụng cho các bất động sản có tiềm năng phát triển, dựa trên mục đích sử dụng trong tương lai và quy hoạch được phê duyệt.
Công thức tính thặng dư là: Vtd = Vpt – Cpt, trong đó Vpt là giá trị phát triển và Cpt là chi phí phát triển. Phương pháp này có ưu điểm là có thể tính toán giá trị vốn của các vị trí phát triển với mức giá trị cao hơn so với các phương pháp khác.
Tuy nhiên, phương pháp này cũng có nhược điểm, bao gồm sự thay đổi của các ước tính về chi phí và giá bán tùy thuộc vào thị trường, và yêu cầu kiến thức, kỹ năng và kinh nghiệm để ước tính các khoản mục khác nhau.
Ngoài ra, phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền và giả định rằng tất cả các dòng tiền mặt xảy ra ở cùng một thời điểm, điều này không phải là hiện thực.
Trên đây là các chia sẻ về định giá bất động sản và các phương pháp định giá bất động sản cơ bản thường dùng nhất, sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn và đồng thời giải thích lý do cũng như tầm quan trọng của việc định giá bất động sản.
