I. Thế nào là hợp đồng đặt cọc mua nhà?
Hợp đồng đặt cọc mua nhà là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ trong quan hệ đặt cọc. Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B) và bên đặt cọc (sẽ được gọi tắt là Bên A) trên hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất.
II. Hợp đồng đặt cọc có cần công chứng không?
Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị khác trong một khoảng thời gian nhất định để đảm bảo việc ký kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Theo Điều 328 của Bộ luật Dân sự năm 2015, pháp luật không yêu cầu việc đặt cọc phải được công chứng hay chứng thực. Trong trường hợp các bên chỉ ký kết bằng giấy tờ tay thì hợp đồng đặt cọc vẫn có giá trị pháp lý.
Tuy nhiên, trong thực tế, khi có tranh chấp và tham gia tố tụng tại Tòa án, luật sư khuyên các bên nên đi công chứng hợp đồng đặt cọc để tăng tính chứng cứ. Khi hợp đồng đã được công chứng, nó được xem là chứng cứ và không cần phải chứng minh thêm. Trong khi đó, khi hợp đồng chỉ có giấy tờ tay, có thể xảy ra tranh cãi về tính xác thực của chữ ký và chữ viết, cần phải thực hiện giám định để xác định tính hợp pháp của hợp đồng.
III. Những điều cần chú ý khi thực hiện hợp đồng đặt cọc mua nhà
* Trước khi ký kết hợp đồng cần lưu ý các vấn đề sau:
1. Kiểm tra kỹ trạng thái pháp lý của nhà đất bạn muốn mua
– Thông tin về chủ nhà – đất: Việc kiểm tra thông tin chủ nhà và nhà đất có tranh chấp hay không, bạn có thể đối chiếu thông tin trên chứng minh nhân dân với sổ hồng. Để làm điều này, bạn có thể mang bản sao sổ hồng đến văn phòng đăng ký địa chỉ để kiểm tra thông tin chủ nhà và tình trạng tranh chấp nhà đất tại địa phương.
Nếu bạn muốn kiểm tra xem có bất kỳ hạn chế nào về việc công chứng nhà đất, bạn có thể đem bản sao sổ hồng đến phòng công chứng để kiểm tra thông tin.
Bạn cũng có thể kiểm tra các trang bổ sung trên sổ hồng để biết nhà đất có bị đăng ký giao dịch bảo đảm hay không.
– Kiểm tra thông tin quy hoạch: Ngoài ra, để kiểm tra quy hoạch, bạn có thể đến Địa chính xã/phường, Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Nếu bạn có điều kiện, bạn nên đo vẽ diện tích nhà đất để tránh trường hợp diện tích thực tế khác với thông tin trên sổ hồng.
2. Kiểm tra kỹ nội dung của hợp đồng đặt cọc
* Hợp đồng đặt cọc có nội dung cơ bản như sau:
– Thông tin và chữ ký của chủ nhà đất cần được cung cấp. Nếu có trường hợp 1 người đứng tên sổ đỏ nhưng tài sản là của vợ chồng hoặc hộ gia đình, thì phải có chữ ký của những người đồng sở hữu khác.
– Số tiền cọc và thời gian giao nhận cọc phải được nêu rõ. Mục đích của việc đặt cọc là để đảm bảo việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả việc giao kết và thực hiện hợp đồng chính thức.
– Nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên trong việc ký hợp đồng chính thức, các đợt thanh toán tiếp theo, nghĩa vụ chịu thuế, phí, lệ phí theo quy định cũng phải được ghi rõ.
– Hợp đồng cũng phải quy định về mức phạt cọc và thời gian trả tiền khi có bên vi phạm nghĩa vụ. Nếu các bên không vi phạm nghĩa vụ thì cần quy định cách xử lý tiền đặt cọc.
– Các bên cũng phải cam kết về vấn đề quyền sở hữu duy nhất, đất không đang kê biên, thế chấp, không có tranh chấp. Ngoài ra, các bên cần cam kết thông tin nhân thân và sự tự nguyện ký kết hợp đồng.
IV. Cách xử lý khi không tuân thủ hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Nếu có vi phạm từ một trong hai bên, sẽ có các trách nhiệm sau đây:
– Nếu bên đặt cọc theo hợp đồng đặt cọc mua nhà/đất từ chối giao kết hợp đồng, họ sẽ mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc.
– Nếu bên đã nhận tiền đặt cọc nhưng không thực hiện giao kết hợp đồng, họ phải trả lại tiền cọc cho bên mua và bồi thường thêm một khoản tương đương với giá trị tiền đặt cọc.
– Trong trường hợp có thỏa thuận khác hoặc chi phí bồi thường thấp hơn, hai bên có thể thương lượng nhưng phải tuân thủ pháp luật và đạo đức kinh doanh.
V. Mẫu hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
Hợp đồng đặt cọc mua nhà đất bao gồm các phần cơ bản sau:
– Tên hợp đồng.
– Thông tin bên đặt cọc (bên A): họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, căn cước công dân, địa chỉ thường trú,…
– Thông tin bên nhận cọc (bên B): họ tên, ngày tháng năm sinh, quê quán, căn cước công dân, địa chỉ thường trú,…
– Thông tin người làm chứng.
– Đối tượng hợp đồng: chính là tài sản đặt cọc, ghi rõ số tiền viết bằng chữ và bằng số. Nêu rõ số tiền này đặt cọc nhằm mục đích chuyển nhượng toàn bộ thửa đất số…., tờ bản đồ số,… và tài sản gắn liền với đất tại địa chỉ….. Ngoài ra cần liệt kê các thông tin thuộc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa đất.
– Kê khai giá chuyển nhượng và phương thức đặt cọc và thanh toán.
– Các điều khoản thỏa thuận trách nhiệm tiến hành thủ tục công chứng chuyển nhượng và đăng ký sang tên.
– Thời hạn đặt cọc.
– Nghĩa vụ nộp thuế, phí và lệ phí.
– Xử lý tiền đặt cọc: nếu một trong hai bên từ chối chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Phương thức giải quyết tranh chấp và cam đoan của các bên.
– Ký và ghi rõ tên các bên kể cả bên thứ 3 ( Người làm chứng ).
Để đảm bảo một giao dịch mua bán nhà đất thuận lợi hơn, hợp đồng đặt cọc được coi là cơ sở quan trọng cho cả hai bên. Việc tuân thủ quy trình mua bán sẽ giảm thiểu các rủi ro và đảm bảo lợi ích công bằng và minh bạch cho cả hai bên. Trước khi đặt cọc và mua bất kỳ tài sản bất động sản nào, cần nghiên cứu kỹ thông tin và quy trình lập hợp đồng. Nếu cần, bạn có thể truy cập vào website https://phanrangland.com để tìm hiểu trong lĩnh vực bất động sản khác để đảm bảo một giao dịch thành công hơn.
