Hoạt động mua bán, giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS) đang diễn ra với sự sôi động, tuy nhiên đi kèm đó là nhiều rủi ro tiềm ẩn mà nhà đầu tư có thể phải đối mặt. Để tránh gặp phải những sai lầm, nhà đầu tư cần hiểu rõ 10 rủi ro phổ biến và phải tích lũy kiến thức trước khi thực hiện đầu tư được PhanrangLand tổng hợp lại trong bài viết dưới đây.
I. Rủi ro pháp lý
Trong quá trình đầu tư bất động sản, yếu tố pháp lý của tài sản là rất quan trọng và nhà đầu tư cần phải nắm rõ thông tin về giấy tờ pháp lý như sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Ngay cả khi đã có giấy chứng nhận, nhà đầu tư cũng cần phải tìm hiểu về quy hoạch sử dụng quỹ đất của địa phương bằng cách tra cứu thông tin trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp huyện, cấp xã, … hỏi ý kiến công chức địa chính cấp xã hoặc người dân tại khu vực có thửa đất, và xin thông tin về quy hoạch tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Chỉ khi đã nắm được thông tin về giấy tờ pháp lý và quy hoạch, nhà đầu tư mới có thể quyết định về việc xây dựng, phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng của tài sản. Tuy nhiên, để tránh rủi ro, nhà đầu tư cần tránh mua các tài sản không có sổ, không được cấp phép xây dựng, không được phân lô hay chuyển đổi mục đích sử dụng, không phải là chính chủ hoặc có giấy tờ giả, hợp đồng chuyển nhượng không đúng luật và các vấn đề liên quan đến thuế.
II. Rủi ro tranh chấp, thế chấp
Việc người bán chỉ cung cấp ảnh chụp hoặc bản photo sổ đỏ cho người mua khi mua bất động sản là một tình huống phổ biến. Tuy nhiên, khi người mua yêu cầu xem bản gốc, thì người bán thường chỉ đưa ra sau khi người mua đặt cọc. Tuy nhiên, thực tế có thể sổ đỏ đang được thế chấp, dẫn đến nguy cơ rủi ro cho người mua. Do đó, để tránh tình trạng này, nhà đầu tư cần yêu cầu xem tận mắt sổ đỏ trước khi mua.
Khi đã có sổ đỏ, người mua cần đối chiếu xem tên chủ sở hữu trên sổ đỏ có khớp với chứng minh thư của người mua hay không. Bên cạnh đó, cần xác định tình trạng hôn nhân của người chủ sở hữu. Nếu người bán có vợ hoặc chồng, việc mua bán cần được sự đồng ý của cả hai bên, nếu không sẽ dẫn đến các tranh chấp không đáng có cho nhà đầu tư.
III. Rủi ro về không gian, phong thủy, hạ tầng, dịch vụ
Trong các quốc gia phương Đông, việc đầu tư kinh doanh bất động sản đòi hỏi thiết kế phải đảm bảo sự hài hòa và cân bằng giữa khí, gió và nước trong dự án, đây là yếu tố cá biệt vô cùng quan trọng không thể bỏ qua.
Việc thiếu nghiên cứu và áp dụng khoa học này có thể dẫn đến việc khai thác bất động sản không hiệu quả, gây ra các vấn đề và thậm chí dẫn đến tình trạng không ai quan tâm và mua dự án, như đã xảy ra trên thị trường bất động sản Việt Nam.
IV. Rủi ro kinh tế vĩ mô và kinh tế ngành
Việc đầu tư trong bối cảnh Việt Nam đã hội nhập sâu rộng với các đối tác quốc tế sẽ phụ thuộc rất nhiều vào tình hình kinh tế trong nước, khu vực và thế giới. Tuy nhiên, việc lựa chọn thời điểm phù hợp để đầu tư cũng là một yếu tố quan trọng quyết định sự thành bại của các dự án. Chủ đầu tư cần tính toán kỹ để hoàn thành dự án vào thời điểm kinh tế đang phục hồi. Nếu không tính toán được thời điểm hợp lý, hậu quả sẽ rất khó lường. Tuy nhiên, việc dự đoán chu kỳ tăng trưởng và suy thoái của ngành bất động sản Việt Nam vẫn còn là một thách thức lớn đối với các nhà đầu tư. Điều này khiến cho việc đầu tư trở thành một ván cược có nhiều rủi ro.
V. Rủi ro về đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn hay mất cân đối cung cầu
Khi đầu tư, cần không chỉ khảo sát những đối thủ hiện tại trong khu vực, mà còn phải xem xét khả năng xuất hiện của những đối thủ tiềm ẩn, chẳng hạn như sản phẩm thay thế hoặc các dự án mới được hình thành ngay sau đó. Nếu có quá nhiều đối thủ cạnh tranh, có thể dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, giá bất động sản giảm mạnh và kinh doanh không hiệu quả, thậm chí đến tình trạng hàng tồn kho.
VI. Rủi ro về khả năng tài chính của chủ đầu tư
Ở Việt Nam, nguồn vốn đầu tư bất động sản thường không đủ để doanh nghiệp và nhà đầu tư thứ cấp hoạt động một cách dồi dào. Khi lên kế hoạch phân bổ vốn cho dự án hoặc suất đầu tư, nếu chủ quan và thiếu sự dự phòng cho rủi ro, sẽ gặp khó khăn khi nguồn cung cấp vốn gặp vấn đề. Những dự án phải bị hoãn lại, gây thiệt hại lớn cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư. Vì vậy, nếu kế hoạch tài chính không rõ ràng và đủ mạnh, thì không nên vội vàng đầu tư vào bất động sản.
VII. Rủi ro về ý tưởng sản phẩm hay định vị phân khúc thị trường không phù hợp
Việc nghiên cứu thị trường và thuê chuyên gia vận hành sản phẩm là rất quan trọng đối với các doanh nghiệp địa ốc tại Việt Nam, nhưng thường bị bỏ qua. Điều này có thể dẫn đến việc thiếu các ý tưởng và mô hình kinh doanh hợp lý cho dự án cũng như phân khúc hàng hóa. Nếu bất động sản không được tiếp cận với thị trường hoặc không bán được, việc thực hiện lại là không thể. Kết quả, việc tạo ra một bất động sản không được thị trường yêu cầu hoặc có nhu cầu rất thấp sẽ gây tổn thất nghiêm trọng cho doanh nghiệp.
VIII. Rủi ro định giá
Một trong những yếu tố quan trọng của đầu tư là mua vào thời điểm giá thấp và bán ra khi giá cao, cũng như kiếm lời ngay tại thời điểm mua chứ không phải chờ đợi 5, 10 năm sau. Để đạt được mục tiêu này, nhà đầu tư cần phải có phương pháp định giá để đánh giá xem liệu có nên mua tài sản bất động sản khi giá đang ở mức thấp hơn, thay vì mua vào lúc giá đang ở mức cao nhất hoặc gần đó. Nếu không, rủi ro mất tiền sẽ rất cao.
IX. Rủi ro về năng lực vận hành bất động sản hay hậu mãi
Do đa phần chủ đầu tư không có kinh nghiệm trong việc vận hành tòa nhà hoặc quản lý chuyên nghiệp, hoạt động này vẫn được họ chi phối. Tuy nhiên, điều này có ảnh hưởng đến chất lượng dịch vụ, dẫn đến việc không đáp ứng được các yêu cầu hoặc vi phạm quy định, không khai thác hết tiềm năng của tài sản và không đạt được hiệu quả kinh doanh cao. Sự tranh chấp và kiện tụng liên quan đến việc vận hành chung cư và nhà cao tầng thường bắt nguồn từ đây. Điều này là hậu quả của chế độ hậu mãi trong đầu tư kinh doanh bất động sản, nếu chất lượng dịch vụ không đạt yêu cầu, thì uy tín và thương hiệu sẽ bị tổn thương nghiêm trọng.
X. Ninh Thuận – Trải thảm mời gọi các nhà đầu tư bất động sản
Để đạt được mục tiêu tạo ra sự đột phá trong phát triển kinh tế – xã hội, tỉnh Ninh Thuận đã thuê Tập đoàn Monitor (Mỹ) và Tập đoàn Arup (Anh) để phát triển chiến lược tổng thể và kế hoạch quy hoạch cho sự phát triển kinh tế – xã hội, bao gồm kế hoạch phát triển thành phố Phan Rang – Tháp Chàm và khu vực ven biển của tỉnh. Ngoài ra, Ninh Thuận cũng đang triển khai quy hoạch chung cho Khu du lịch Quốc gia Ninh Chữ và quy hoạch tỉnh Ninh Thuận trong thời kỳ 2021 – 2030.
Theo kế hoạch, tỉnh Ninh Thuận sẽ phát triển và xây dựng 6 đô thị ven biển gồm Vĩnh Hy, Thanh Hải, Khánh Hải, Phan Rang – Tháp Chàm, Sơn Hải và Cà Ná. Đồng thời, khu vực ven biển sẽ được phát triển theo một cấu trúc không gian đa dạng, hỗn hợp đô thị du lịch về phía Bắc và phía Nam của tỉnh. Định hướng này sẽ đi kèm với việc phát triển và tổ chức không gian cho các đô thị du lịch và khu chức năng, kết nối với hướng phát triển của các đô thị ven biển.
Trên đây là các rủi ro thường gặp trong đầu tư bất động sản được phanrangland tổng hợp lại, nếu bạn đang có nguồn tài chính rảnh rỗi và muốn tìm các bất động sản tiềm năng, giá thành thấp để đầu tư thì đất nền ven biển Phan Rang nói riêng và bất động sản tại Phan Rang nói chung là một đề cử hàng đầu cho bạn tham khảo. Bạn có thể liên hệ trực tiếp tại website phanrangland.com hoặc số điện thoại 0586 366 669 để được tư vấn rõ ràng hơn nhé.
