I. Định nghĩa sổ hồng đồng sở hữu là gì?
Sổ hồng đồng sở hữu là một loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà cửa và các tài sản khác liên quan đến đất đai. Đặc biệt, sổ hồng đồng sở hữu áp dụng cho trường hợp có nhiều hơn hai chủ sở hữu, mà không có mối quan hệ hôn nhân hoặc con cái giữa các chủ sở hữu.
II. Quy định về sổ hồng đồng sở hữu
Theo khoản 2 Điều 98 của bộ Luật Đất đai năm 2013 quy định:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 1 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện”.
Như vậy những người đồng sở hữu chung một mảnh đất sẽ được cấp riêng mỗi người một sổ, chỉ trừ trường hợp trao giấy chứng nhận cho người đại diện, nhưng trên đó phải có đầy đủ thông tin họ tên của những người đồng sở hữu.
III. So sánh giữa sổ hồng đồng sở hữu và sổ hồng riêng:
Sổ hồng là cách gọi của người dân dựa theo màu sổ, dựa theo pháp luật thì chỉ có một tên gọi đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở cùng với các tài sản khác được gắn liền với đất.
Sổ hồng được cấp bởi Bộ Tài Nguyên và Môi trường theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên và Môi trường và Nghị định số 88/2009/NĐ-CP của Chính Phủ.
Theo đó sổ hồng được chia thành 2 loại là: sổ hồng riêng và sổ hồng đồng sở hữu.
* So sánh giữa sổ hồng đồng sở hữu và sổ hồng riêng:
1. Chủ sở hữu:
– Sổ hồng đồng sở hữu: Từ hai người trở lên không có quan hệ vợ chồng hay con cái, sổ được cấp cho từng cá nhân có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
– Sổ hồng riêng: Một hay 2 người trở lên có quan hệ vợ chồng, quan hệ con cái cùng đứng tên trên một sổ.
2. Điều kiện cấp:
– Sổ hồng đồng sở hữu: Từ 2 người trở lên, không có quan hệ vợ chồng hoặc con cái với nhau.
Nếu mảnh đất được mua chung hoặc các chủ thể góp tiền mua, họ có thể yêu cầu cơ quan Nhà nước công nhận quyền sở hữu chung. Nếu diện tích thửa đất không đủ để tách thành nhiều thửa độc lập hoặc quá nhỏ để được cấp Sổ, các chủ thể có thể hợp thửa với người khác để có sổ.
– Sổ hồng riêng: Một hay 2 người trở lên có quan hệ vợ chồng, quan hệ con cái cùng đứng tên trên một sổ. Diện tích phải đủ điều kiện theo đúng quy định của Luật Đất đai theo từng khu vực, vùng miền của Nhà nước.
3. Quyền hạn của chủ thể:
– Sổ hồng đồng sở hữu:
Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể, việc thực hiện các giao dịch liên quan đến việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng, quyền sở hữu của các chủ thể cần được sự đồng ý của tất cả các bên sở hữu thay vì chỉ do một trong số họ quyết định. Điều này được quy định trong sổ hồng đồng sở hữu.
– Sổ hồng riêng:
Việc thực hiện các giao dịch phát sinh, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền sử dụng hay sở hữu chỉ cần quyết định của người đứng tên trên sổ hoặc sự đồng ý của toàn bộ người đứng tên trên sổ, bao gồm vợ chồng và con cái.
IV. Ưu và nhược điểm khi mua tài sản có sổ hồng đồng sở hữu
1. Ưu điểm của sổ hồng đồng sở hữu:
Mua nhà đất đồng sở hữu có nhiều ưu điểm, đặc biệt là thuận lợi cho những người có thu nhập trung bình – thấp. Giá nhà đất đồng sở hữu thường thấp hơn so với giá thị trường do sự phức tạp của vấn đề pháp lý và sở hữu, cũng như sự e ngại của người mua. Hơn nữa, việc gộp đất để xin tách thửa cũng trở nên dễ dàng hơn. Nếu bạn mua đất giấy tay, việc mua nhà đất đồng sở hữu cũng giúp tránh gặp rủi ro bị chủ đứng tên trên sổ lật kèo hoặc bị cưỡng chế thi hành án.
Một lợi ích khác của sổ hồng chung là nó giúp chủ sở hữu giải quyết các trường hợp liên quan đến diện tích tối thiểu khi tách thửa. Ví dụ, ở một số quận trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh như: quận 7, 12, Bình Tân và thành phố Thủ Đức, quy định tối thiểu về diện tích là 50m2 và chiều rộng phải lớn hơn hoặc bằng 4m. Nếu diện tích nhỏ hơn mức quy định, tuy nhiên người sở hữu vẫn muốn sở hữu sổ hồng, thì việc đồng ý thỏa thuận để chia sẻ tài sản là một lựa chọn hợp lý.
2. Nhược điểm của sổ hồng đồng sở hữu:
Việc sở hữu đồng thời sổ hồng có một nhược điểm lớn nhất là thủ tục giấy tờ pháp lý phức tạp, đòi hỏi nhiều bước pháp lý và tốn thời gian để có được sổ hồng trong tay.
Nếu cần thực hiện các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, ủy quyền hoặc xin giấy phép xây dựng, hoặc trong trường hợp tranh chấp, các bên đồng sở hữu phải đồng ý. Nếu một bên không đồng ý, các thủ tục trở nên rất khó khăn.
Người chủ sở hữu cũng phải chịu thiệt về giá trị khi bán, thường thấp hơn so với giá thị trường và thời gian giao dịch cũng sẽ kéo dài hơn.
V. Cần lưu ý gì khi làm sổ hồng đồng sở hữu?
Khi có ý định mua nhà đất đồng sở hữu, cần lưu ý đến những vấn đề sau đây để tránh thiệt hại:
- Xác minh số lượng người tham gia đồng sở hữu và thông tin liên quan.
- Kiểm tra giấy tờ đúng tên và xem xét lịch sử chuyển nhượng cùng tình trạng hiện tại của giấy tờ và người sở hữu giấy tờ.
- Kiểm tra tình trạng hiện tại của nhà đất bao gồm diện tích thực tế so với diện tích trên giấy tờ, các khoản thuế đã nộp, mật độ xây dựng, v.v.
- Kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch của Nhà nước hay không.
- Đánh giá mức độ phù hợp với mục đích sử dụng của mình
VI. Người có sổ hồng đồng sở hữu có vay ngân hàng được không?
Sổ hồng là giấy tờ chứng nhận cho quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, quyền sử dụng đất được Nhà nước công nhận cho ít nhất hai người (bao gồm vợ chồng, người cùng hợp tác mua bán, chuyển nhượng chung…) theo khoản 2 của Điều 98 Luật Đất đai 2013. Các nhóm sử dụng đất phải tuân thủ các quy định sau đây khi xác định tài sản này:
Quy định tại Điều 64 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP về việc thế chấp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất là một trong những điều được nêu ra như sau:
– Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên.
- Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.
Hai là, thế chấp nhà ở đồng sở hữu phải tuân thủ theo quy định tại Điều 145 Luật Nhà ở 2014 như sau:
– Điều 145. Thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung
Việc thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung, trừ trường hợp thế chấp nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất có trách nhiệm liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của Bộ luật dân sự.
Theo pháp luật, nhóm người chung quyền sử dụng đất và chung quyền sở hữu nhà ở có thể thế chấp quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở tại các ngân hàng theo quy định. Tuy nhiên, việc thế chấp chỉ được thực hiện khi tất cả các người chung quyền sử dụng đất và chung quyền sở hữu nhà ở đồng ý.
Điều này có nghĩa là tất cả những người có tên trên giấy chứng nhận như sổ đỏ, sổ hồng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản.
Ngoài việc cùng phải đồng ý, cùng ký tên trên hợp đồng thế chấp tài sản thì thửa đất, nhà ở gắn liền với đất được thực hiện thế chấp khi đảm bảo điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, Điều 118 Luật Nhà ở 2014 như sau:
Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận, nhà ở đã được đăng ký/cấp Giấy chứng nhận (trừ trường hợp nhà ở hình thành trong tương lai thì không cần có Giấy chứng nhận);
– Thửa đất, nhà ở không có tranh chấp, hoặc khiếu nại, khiếu kiện về quyền sử dụng, quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở, sử dụng đất đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn, sử dụng đất có thời hạn;
– Thửa đất và nhà ở không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền;
– Nhà ở và thửa đất không thuộc trường hợp đã có quyết định thu hồi đất hoặc có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trong trường hợp đất và nhà ở được sở hữu chung, chúng vẫn có thể được sử dụng như tài sản thế chấp để vay vốn tại ngân hàng. Tuy nhiên, để tài sản này có thể được thế chấp, tất cả các người sử dụng và sở hữu chung phải đồng ý và ký kết hợp đồng thế chấp. Đồng thời, đất và nhà ở phải tuân thủ các quy định để được thế chấp, như đã được đề cập trên.
Trên đây là những điều cần biết về sổ hồng đồng sở hữu và các ưu nhược điểm khi mua bán đối với các bất động sản có sổ hồng đồng sở hữu, mà bạn cần phải nắm rõ để tránh vướng phải những vấn đề liên quan đến pháp lý.
Để tìm hiểu thêm về các loại hình bất động sản tại Phan Rang quý khách có thể liên hệ website PhanrangLand.com hoặc hotline 0978 339 328 để được tư vấn trực tiếp.