Bất Động Sản Là Gì? Phân Loại Bất Động Sản Tại Phan Rang

Bất động sản bao gồm đất đai và những gì gắn liền với đất đai một cách cố định, như nhà cửa, công trình xây dựng. Tại Phan Rang, việc phân loại bất động sản rất đa dạng, từ đất ở, đất nông nghiệp đến các dự án khu đô thị.

1. Bất động sản là gì?

Bất động sản là tài sản được liên kết với đất đai và các cơ sở vật chất khác trên đó, bao gồm các công trình xây dựng như nhà cửa, tòa nhà, kho bãi, nhà máy, trang trại, đất nông nghiệp, đất chăn nuôi và các loại tài sản khác liên quan đến đất đai. Bất động sản là một phần quan trọng của nền kinh tế và là một lĩnh vực đầu tư hấp dẫn. Nó có giá trị cao và thường được sử dụng để làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay ngân hàng hoặc để tăng giá trị tài sản của các doanh nghiệp và cá nhân. Việc mua bán, cho thuê, quản lý và phát triển bất động sản là một lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ và có tầm quan trọng lớn đối với sự phát triển của kinh tế và xã hội.

2. Quy định chung về bất động sản

Bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, có nhiều quy định và chính sách khác nhau. Tuy nhiên, các quy định chung của bất động sản đều nhằm đảm bảo sự an toàn, minh bạch và công bằng trong các giao dịch bất động sản. Dưới đây là một số quy định chung quan trọng về bất động sản theo nghị định 02 

2.1 Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai thông tin:

Điểm đầu tiên của các quy định bất động sản là việc tăng cường tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh bất động sản. Nghị định số 02/2022/NĐ-CP đã cung cấp chi tiết một số điều khoản của Luật Kinh doanh bất động sản, bao gồm điều kiện về tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản, các loại hợp đồng mẫu kinh doanh bất động sản, các thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản và nhiều hơn nữa. Tổ chức và cá nhân kinh doanh bất động sản phải đáp ứng 3 nhóm điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 4 của Nghị định trên.

Ngoài ra, Điều 6 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã đưa ra các quy định cụ thể về việc công khai thông tin về bất động sản được sử dụng trong hoạt động kinh doanh. Điều này phản ánh tinh thần của Chính phủ trong việc tăng cường tính minh bạch và công khai thông tin trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

2.2 Bãi bỏ quy định về vốn pháp định đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản:

Bãi bỏ quy định về vốn pháp định của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là điểm thứ hai cần nhấn mạnh. Theo Nghị định 02, quy định về vốn pháp định tại Nghị định 76 đã được loại bỏ và thay thế bằng quy định về mức vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư dự án bất động sản. Theo đó, mức vốn chủ sở hữu sẽ được xác định dựa trên quy mô sử dụng đất và không được thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất dưới 20 ha hoặc không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư đối với dự án sử dụng đất từ 20ha trở lên. Nghị định này giúp đảm bảo sự đồng bộ giữa các quy định về kinh doanh bất động sản và đất đai, đồng thời đáp ứng các điều kiện về năng lực tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản theo Luật Đầu tư 2020.

2.3 Áp dụng thống nhất các khung mẫu của cho các hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Điểm thứ ba trong việc áp dụng các khung mẫu hợp đồng kinh doanh bất động sản là quy định tại Điều 6 của Nghị định số 02. 

Theo đó, việc bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại bất động sản và chuyển nhượng dự án bất động sản phải được lập thành hợp đồng theo mẫu quy định tại Phụ lục của Nghị định này. Các mẫu hợp đồng bao gồm:

– Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ chung cư (1)

– Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (2)

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở riêng lẻ (3)

– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng khác không thuộc trường hợp quy định tại các mục trên (1), (2), (3)

– Hợp đồng thuê nhà ở, công trình xây dựng

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

– Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất

– Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.

Nghĩa là, các mẫu hợp đồng này không chỉ được sử dụng để tham khảo mà bắt buộc phải áp dụng trong quá trình ký kết hợp đồng theo quy định tại Nghị định 76.

2.4 Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và công trình xây dựng có sẵn trong tương lai:

Theo Điều 7 của Nghị định, để chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và công trình xây dựng, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, cần đáp ứng bốn điều kiện sau đây: 

• 4.1 Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua phải được lập theo quy định và đối với các hợp đồng đã ký trước ngày 01/03/2022, phải có hợp đồng đã ký kết; 
• 4.2 Nhà, công trình xây dựng chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 
• 4.3 Hợp đồng mua bán hoặc thuê mua không bị tranh chấp hoặc khiếu kiện;
• 4.4 Nhà, công trình xây dựng không bị kê biên hoặc thế chấp để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ khi được bên nhận thế chấp đồng ý.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và công trình xây dựng áp dụng cho toàn bộ hợp đồng. Trong trường hợp mua bán hoặc thuê mua nhiều căn nhà, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng và các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà, công trình xây dựng thì bên chuyển nhượng cần thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định này.

Mặc dù Nghị định 02 có các quy định mang tính hệ thống, tuy nhiên, các điều kiện liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán hoặc thuê mua nhà ở và công trình xây dựng đã được quy định chi tiết và phù hợp. Dự kiến, quy định này sẽ đó

2.5 Quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản:

Điểm thứ năm của Nghị định 02 là phân định nguyên tắc, trình tự, và hồ sơ thực hiện thủ tục chuyển nhượng như sau:

Các dự án bất động sản được chấp thuận theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư năm 2020 thì sẽ áp dụng quy định của pháp luật về đầu tư khi thực hiện chuyển nhượng.

Trong trường hợp dự án bất động sản không thuộc hai trường hợp trên, sẽ áp dụng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và Nghị định 02 khi thực hiện chuyển nhượng.

Việc phân định này tuân thủ khoản Điều 46 của Luật Đầu tư 2020, đảm bảo tính tách bạch và rõ ràng về các trường hợp chuyển nhượng dự án, đồng thời Nghị định 02 cũng điều chỉnh chi tiết về điều kiện, trình tự và thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

3. Phân loại bất động sản

Phân loại bất động sản: Có hai cách phân loại bất động sản phổ biến như sau:

Cách thứ nhất: Theo Bách khoa toàn thư mở (Wikipedia), bất động sản có thể phân thành ba loại:

3.1 Bất động sản có đầu tư xây dựng:

Gồm những bất động sản chính như sau:

– Bất động sản nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai).

– Bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại-dịch vụ.

– Bất động sản hạ tầng, bất động sản trụ sở làm việc, v.v.

Nhóm bất động sản nhà đất là nhóm cơ bản, tỷ trọng rất lớn, tính phức tạp cao, chiếm tuyệt đại đa số các giao dịch trên thị trường bất động sản của một nước.

3.2 Bất động sản không đầu tư xây dựng:

– Đất nông nghiệp

– Đất nuôi trồng thủy sản

– Đất làm muối

– Đất hiếm

– Đất chưa sử dụng

3.3 Bất động sản đặc biệt:

– Các công trình bảo tồn quốc gia

– Di sản văn hóa vật thể

– Nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo

– Nghĩa trang,…

Cách thứ hai: Theo điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2005, bất động sản gồm bốn loại như sau:

1. Đất đai.
2. Nhà ở và các công trình khác gắn liền với đất đai.
3. Tài sản khác gắn liền với đất đai.
4. Tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai.

Trong các loại bất động sản trên, ba loại đầu là các loại bất động sản do bản chất (do bản chất không thể di dời được, không tự di dời được, như là đất đai và tất cả những gì gắn liền với đất).

Loại bất động sản cuối cùng là tài sản gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng gắn liền với đất đai, là những vật có thể di dời được tuy nhiên về mặt pháp lý vẫn được coi là bất động sản, vì vậy cần có cách phân loại chính xác để đảm bảo tính minh bạch, công bằng và đáp ứng được nhu cầu của các bên liên quan đến bất động sản.

Tuy nhiên, việc phân loại bất động sản không chỉ giúp cho việc giao dịch và quản lý bất động sản được thuận tiện hơn mà còn có tác động đến giá trị của bất động sản. Việc phân loại sai sẽ dẫn đến một số hậu quả như không đảm bảo tính minh bạch, độ tin cậy của thông tin, gây mất cân đối giữa giá trị thực tế của bất động sản và giá trị được thể hiện trong các giao dịch, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao dịch và cả nền kinh tế.

Do đó, việc phân loại bất động sản là vô cùng quan trọng và cần được thực hiện một cách đúng đắn và chính xác để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong các giao dịch liên quan đến bất động sản.

• Thuộc tính của bất động sản

+ Tính bất động: Đất đai là một loại tài sản đặc biệt, mặc dù có thể được chuyển nhượng hoặc bán, nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển tới một nơi khác mà người sử dụng mong muốn. Trong thị trường bất động sản, vị trí của mỗi miếng đất được xác định bởi điều kiện sinh thái, kinh tế – xã hội và ảnh hưởng đến cách sử dụng đất và giá đất. Đây chính là nguyên nhân khiến giá đất khác nhau, ngay cả khi nó nằm ở những vị trí gần nhau.

+ Tính không đồng nhất: Mỗi người sinh ra đều cần một nơi ở. Cách mà đất đai ảnh hưởng đến cuộc sống của con người sẽ phản ánh vào quan điểm và cách nhìn nhận vấn đề của từng người mua, bao gồm cả nhu cầu của họ. Trong thời kỳ phát triển kinh tế, bất động sản trở thành một loại hàng hóa rất đa dạng và phức tạp, rất khó để tìm ra hai tài sản hoàn toàn giống nhau. Chính vì thế, giá cả của bất động sản phụ thuộc vào từng đặc điểm của tài sản đó.

Giả sử có hai bất động sản nằm trong khu vực giống nhau, nhưng giá của chúng phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm thời điểm bán, sở thích của người mua, tâm lý người mua và các đặc điểm riêng của bất động sản đó. Những yếu tố này là minh chứng cho sự không đồng nhất của bất động sản, đặc biệt là trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Sự không đồng nhất này càng trở nên nghiêm trọng hơn khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển.

+ Tính khan hiếm: Vì diện tích đất là có hạn, trong khi số lượng dân cư tăng lên, giá đất có xu hướng tăng theo thời gian. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước hiện đang là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Điều này làm giảm diện tích đất đai theo hướng giảm dần do nhiều nguyên nhân khác nhau.

Vì tốc độ tăng dân số đang diễn ra rất nhanh, đặc biệt là ở vùng nông thôn. Đồng thời, tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa cũng làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. Nhu cầu lao động tại thành thị luôn cao hơn so với nông thôn, dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến. Do đó, nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, gây ra sự phát triển của thị trường bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

• Tính bền vững, đời sống kinh tế dài:

Bất động sản bao gồm đất đai và các công trình xây dựng trên đó. Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó nó được coi là mang tính bền vững. Thời gian sử dụng lại vô hạn của đất đai và các lợi ích mà nó mang lại, chẳng hạn như quyền sở hữu đất đai, làm cho giá trị của bất động sản được nhân đôi. Điều này đóng góp vào đời sống kinh tế bền vững.

• Những đặc trưng cơ bản của bất động sản

Bất động sản là một lĩnh vực quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Tuy nhiên, bất động sản cũng có những đặc trưng cơ bản khác nhau.

– Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Điều này có nghĩa là không dễ dàng để tăng cung cấp bất động sản trong thời gian ngắn. Do đó, khi nhu cầu tăng lên, giá cả thường sẽ tăng mạnh.

Thời gian mua bán và giao dịch bất động sản cũng thường kéo dài, đặc biệt là trong các thị trường đang phát triển.

– Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí giao dịch cao: Bên cạnh đó, chi phí mua bán và giao dịch bất động sản cũng rất cao, gây khó khăn cho người mua và người bán.

– Tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Là một đặc trưng khác của bất động sản. Điều này có nghĩa là giá cả và giá trị của bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố khác nhau như chính sách kinh tế của Nhà nước, tình hình kinh tế toàn cầu và thị trường tài chính

– Chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Đây cũng là một đặc trưng của bất động sản. Người sở hữu bất động sản thường gặp khó khăn khi muốn chuyển đổi tài sản của họ thành tiền mặt một cách nhanh chóng và linh hoạt.

– Bất động sản thường có sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Các quy định liên quan đến quy hoạch, xây dựng và quản lý bất động sản được đặt ra để đảm bảo sự phát triển bền vững và an toàn của các khu đô thị và các cơ sở hạ tầng liên quan.

Trên đây là bài viết giải đáp chi tiết cho bạn nắm rõ bất động sản là gì? Và các phân loại của bất động sản chi tiết nhất. Ngoài ra nếu bạn đang muốn đầu tư bất động sản tại các tỉnh thành cách xa các thành phố lớn thì các loại hình bất động sản Phan Rang là sự lựa chọn hoàn hảo kế hoạch tương lai của bạn. Liên hệ ngay phanrangland.com hoặc gọi ngay đến số điện thoại 0978 339 328 để được chuyên viên tư vấn trực tiếp nên đất nền tại Ninh Thuận, hoặc các chung cư tại Phan Rang, … cho phù hợp với tài chính cũng như nhu cầu của bạn nhé.