Đất BCS là gì? Quy định mới nhất về quản lý và sử dụng

Bạn đã bao giờ nghe đến thuật ngữ “đất BCS” nhưng chưa hiểu rõ? Đây là loại đất có tiềm năng lớn nhưng cũng có những quy định sử dụng riêng. Bài viết này sẽ giải đáp “Đất BCS là gì?” và cung cấp thông tin chi tiết về cách sử dụng loại đất này một cách hiệu quả nhất.

1. Đất BCS là gì? Phân biệt với DCS

1.1 Khái niệm Đất BCS

BCS là ký hiệu trên bản đồ địa chính dùng để chỉ đất bằng chưa sử dụng. Đây là loại đất thuộc nhóm đất chưa được đưa vào khai thác cho bất kỳ mục đích cụ thể nào như sản xuất nông nghiệp, xây dựng công trình, hay phát triển cơ sở hạ tầng. Loại đất này có thể là đất trống, đất hoang hóa, hoặc đất đã từng được sử dụng nhưng bị bỏ hoang. Hiện nay, theo quy định Luật Đất đai 2024 không còn khái niệm “đất BCS” mà được thay thế bằng “đất chưa sử dụng”.

Đất BCS thường nằm ở các khu vực đồng bằng, ven sông, ven biển, có đặc điểm là bằng phẳng và tiềm năng khai thác cho nhiều mục đích khác nhau. Tiềm năng sử dụng đất BCS có thể kể đến như: sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi), xây dựng khu dân cư, khu công nghiệp, phát triển du lịch, hoặc bảo tồn thiên nhiên.

Đất bãi bồi ven sông là một dạng đặc biệt của đất BCS, được hình thành do sự bồi tụ phù sa của sông ngòi. Loại đất này thường rất màu mỡ, giàu dinh dưỡng, thích hợp cho canh tác nông nghiệp, đặc biệt là trồng cây lương thực, hoa màu.

1.2 Phân biệt với Đất DCS

Khác với BCS, DCS (ký hiệu trên bản đồ địa chính) là đất đồi núi chưa sử dụng. DCS thường có địa hình phức tạp, dốc, khó khăn cho việc canh tác và xây dựng. Tuy nhiên, DCS lại có vai trò quan trọng trong việc bảo vệ môi trường, chống xói mòn, điều hòa nguồn nước và duy trì đa dạng sinh học.

1.3 Vai trò và tầm quan trọng của đất BCS

Đất BCS đóng vai trò quan trọng trong ba khía cạnh chính:

• Phát triển kinh tế: Là quỹ đất dự trữ, thúc đẩy sản xuất, tạo việc làm, nâng cao thu nhập, đặc biệt trong bối cảnh đất đai ngày càng khan hiếm.
• Bảo vệ môi trường: Góp phần bảo vệ hệ sinh thái, chống xói lở, điều hòa nguồn nước, giảm thiểu tác động của biến đổi khí hậu, nhất là đất bãi bồi ven sông.
• An ninh lương thực: Cung cấp diện tích tiềm năng cho sản xuất nông nghiệp, đảm bảo an ninh lương thực quốc gia.

2. Phân loại đất BCS

Dựa trên đặc điểm địa hình, đất BCS được phân thành ba loại chính:

Thứ nhất là cao nguyên, vùng đất có độ cao lớn hơn so với các khu vực xung quanh, thường có địa hình bằng phẳng, dễ dàng phát triển nông nghiệp và các hoạt động kinh tế khác. Cao nguyên thường có khí hậu mát mẻ và thổ nhưỡng thuận lợi cho nhiều loại cây trồng.

Thứ hai, thung lũng là vùng đất trũng, thấp, thường nằm giữa các dãy núi hoặc đồi. Các thung lũng này có đặc điểm là đất đai màu mỡ, thích hợp cho việc trồng trọt, đặc biệt là các loại cây nông sản. Thung lũng cũng thường có nguồn nước tự nhiên phong phú, tạo điều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và sản xuất.

Cuối cùng, vùng bằng phẳng ở đồng bằng chiếm phần lớn diện tích đất BCS. Vùng đất này có địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho các hoạt động sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các ngành kinh tế – xã hội. Đồng bằng thường là nơi tập trung dân cư và là trung tâm sản xuất lương thực, góp phần quan trọng vào sự phát triển của quốc gia.

3. Quy định pháp luật về quản lý và sử dụng đất BCS

3.1 Trách nhiệm quản lý

Việc quản lý đất BCS được phân cấp như sau:

• UBND cấp xã: Chịu trách nhiệm bảo vệ, quản lý đất BCS tại địa phương; lập hồ sơ địa chính để theo dõi và quản lý.
• UBND cấp tỉnh: Quản lý toàn bộ đất chưa sử dụng (bao gồm cả BCS và DCS) trên các đảo chưa có dân cư.
• Chính phủ: Thống nhất quản lý đất chưa sử dụng trên phạm vi cả nước, ban hành các quy định, chính sách liên quan.

3.2 Đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng theo Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai năm 2024, có hiệu lực từ ngày 01/07/2024, đã thay đổi đáng kể so với luật cũ về việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng. Dưới đây là tóm tắt những điểm chính:

a. Nguyên tắc chung

• Mọi hoạt động khai hoang, cải tạo đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt. Điều này đảm bảo việc sử dụng đất hiệu quả, phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội của địa phương và cả nước.
• Nhà nước khuyến khích đầu tư, ứng dụng công nghệ vào khai hoang, cải tạo đất nhằm nâng cao năng suất, bảo vệ môi trường và phát triển bền vững.

b. Giao đất, cho thuê đất

• Việc giao đất, cho thuê đất để khai hoang, cải tạo đất thực hiện theo quy định chung của Luật Đất đai 2024. Không còn quy định riêng về ưu tiên giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp tại địa phương như Luật 2013.
• Việc cho thuê đất cũng không còn quy định cụ thể như trước về thời hạn hay đối tượng được thuê. Tất cả đều tuân theo quy định chung, đảm bảo công khai, minh bạch và hiệu quả.

c. Thay đổi thuật ngữ

• Thuật ngữ “đất hoang hóa, đất chưa sử dụng (BCS)” trong Luật 2013 được thay thế bằng “đất chưa sử dụng” trong Luật 2024.

Cần lưu ý:

• Luật Đất đai 2023 không còn quy định cụ thể về việc UBND cấp xã cho thuê đất chưa sử dụng thuộc quỹ đất công ích.
• Để hiểu rõ hơn về việc đưa đất chưa sử dụng vào sử dụng, cần tham khảo các quy định của Luật Đất đai 2024 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, và quỹ đất công ích (Chương IV, VII và Điều 139).

c. Khuyến nghị

• Do những thay đổi quan trọng trong Luật Đất đai 2024, các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu khai hoang, cải tạo đất cần tìm hiểu kỹ các quy định mới để đảm bảo hoạt động đúng pháp luật và tránh những rủi ro pháp lý. Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan chức năng có thẩm quyền để được tư vấn cụ thể.

3.3 Chính sách hỗ trợ khai thác đất BCS

Chính sách hỗ trợ khai thác đất chưa sử dụng hiện hành không còn quy định cụ thể như Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Tuy nhiên, vẫn có những hỗ trợ gián tiếp hoặc tiềm năng dựa trên Luật Đất đai 2024 và các văn bản pháp luật khác:

• Đầu tư cơ sở hạ tầng: Nhà nước vẫn ưu tiên đầu tư cơ sở hạ tầng cho các vùng khó khăn, vùng có nhiều đất chưa sử dụng. Tuy nhiên, việc này nằm trong các chương trình phát triển kinh tế – xã hội chung, không phải chính sách hỗ trợ riêng cho việc khai thác đất chưa sử dụng.
• Ưu đãi về tài chính: Luật Đất đai 2024 (Điều 156) cho phép UBND cấp tỉnh quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong trường hợp đặc biệt. Việc miễn giảm cho khai hoang, cải tạo đất chưa sử dụng có thể được xem xét, nhưng không có quy định cụ thể nào đảm bảo. Cần liên hệ với cơ quan chức năng địa phương để tìm hiểu chính sách cụ thể.
• Nguồn kinh phí: Luật Đất đai 2024 không quy định cụ thể nguồn kinh phí cho khai hoang, cải tạo đất chưa sử dụng từ việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa. Việc sử dụng kinh phí sẽ tuân theo quy định của pháp luật về ngân sách nhà nước và các quy định khác có liên quan.

Như vậy, chính sách hỗ trợ trực tiếp cho việc khai thác đất chưa sử dụng không còn được quy định cụ thể như trước. Việc hỗ trợ hiện nay mang tính gián tiếp thông qua các chương trình phát triển kinh tế – xã hội chung và khả năng miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tùy theo quyết định của UBND cấp tỉnh. Cần theo dõi các văn bản pháp luật mới và liên hệ với cơ quan chức năng địa phương để cập nhật thông tin chính xác nhất.

4. Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất BCS

Luật Đất đai 2024 đã thay đổi đáng kể so với Luật Đất đai 2013 về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Không còn khái niệm “đất BCS” mà được thay bằng “đất chưa sử dụng”.

Điều 79 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa sử dụng. Nguyên tắc quan trọng là người bị thu hồi đất chưa sử dụng sẽ được bồi thường nếu có đủ điều kiện theo quy định.

4.1 Điều kiện để được bồi thường

Người sử dụng đất chưa sử dụng sẽ được bồi thường nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
• Được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4.2 Nội dung bồi thường

• Đối với trường hợp 1: Được bồi thường giá trị đầu tư vào đất còn lại (tương tự như quy định của Luật Đất đai 2013 về bồi thường chi phí đầu tư vào đất). Giá trị này bao gồm chi phí hợp lý, hợp pháp cho việc san lấp mặt bằng, cải tạo đất, xây dựng công trình trên đất.
• Đối với trường hợp 2: Được bồi thường theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp tỉnh quy định.

Ví dụ: Hộ gia đình thuê đất chưa sử dụng của xã để trồng cây ăn quả. Nếu hộ gia đình này được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, khi Nhà nước thu hồi đất, họ sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (cây trồng, công chăm sóc, hàng rào…). Nếu hộ gia đình được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, họ sẽ được bồi thường theo giá đất cụ thể.

Tóm lại: Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa sử dụng theo Luật Đất đai 2024 đã khác so với Luật 2013. Người sử dụng đất có thể được bồi thường nếu đáp ứng các điều kiện quy định. Cần xem xét kỹ trường hợp cụ thể và tham khảo Luật Đất đai 2024, các văn bản hướng dẫn, hoặc tư vấn từ chuyên gia pháp lý để hiểu rõ quyền lợi của mình.

5. Điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất BCS

Để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất đang bị bỏ hoang, cần đáp ứng các điều kiện sau:

5.1 Sử dụng đất ổn định, lâu dài

Đất phải được sử dụng liên tục, không bị gián đoạn vào một mục đích cụ thể trong một khoảng thời gian dài. Việc sử dụng đất ổn định này cần được chứng minh bằng ít nhất một trong các loại giấy tờ sau:

• Biên lai nộp thuế đất nông nghiệp hoặc nhà đất (nếu có).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất như giấy tờ hộ khẩu, giấy chứng nhận giao đất, hợp đồng mua bán nhà đất.
• Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai thể hiện rõ ràng thửa đất.
• Bản kê khai hiện trạng sử dụng đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã (theo mẫu quy định tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

5.2 Tuân thủ pháp luật đất đai và không có tranh chấp

• Thửa đất phải tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về đất đai, cụ thể là không được lấn chiếm đất công, đất của người khác; không sử dụng đất sai mục đích đã được quy hoạch hoặc cho phép; không trốn tránh nghĩa vụ tài chính về đất đai như thuế, lệ phí…
• Đất không đang trong tình trạng tranh chấp với bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào khác. Mọi tranh chấp về quyền sử dụng đất cần được giải quyết dứt điểm trước khi nộp hồ sơ xin cấp Sổ đỏ.

Việc đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.

6. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ) cho đất BCS

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã thay đổi thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sẽ được gọi tắt là Giấy chứng nhận). Không còn khái niệm “đất BCS”, thay vào đó là “đất chưa sử dụng”. Việc cấp Giấy chứng nhận cho đất chưa sử dụng sẽ phụ thuộc vào việc đất đó đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay chưa.

Tóm tắt thủ tục chung (cần tra cứu thêm các văn bản hướng dẫn cụ thể):

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:

• Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu mới).
• Giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất (ví dụ: Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất, các giấy tờ chứng minh việc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất…). Đây là điểm khác biệt quan trọng so với Luật cũ. Đối với đất chưa sử dụng, cần chứng minh việc sử dụng đất là hợp pháp.
• Bản đồ hoặc sơ đồ vị trí thửa đất.
• Giấy tờ cá nhân của người đề nghị cấp Giấy chứng nhận.
• Các giấy tờ khác theo quy định (nếu có, ví dụ: giấy tờ về nghĩa vụ tài chính).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện. UBND cấp xã không còn tiếp nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ:

Văn phòng đăng ký đất đai sẽ tiếp nhận, kiểm tra hồ sơ, thực hiện các thủ tục cần thiết (kiểm tra thực địa, thông báo nếu cần bổ sung hồ sơ…).

Bước 4: Trả kết quả tại Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả Giấy chứng nhận hoặc thông báo lý do không cấp.

Lưu ý quan trọng:

Đối với đất chưa sử dụng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp khi người sử dụng đất đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể khác nhau tùy theo từng địa phương và từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, người dân cần liên hệ trực tiếp với Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn chi tiết. Ngoài ra, Luật Đất đai năm 2024 và các văn bản hướng dẫn thi hành có nhiều thay đổi quan trọng, do đó người sử dụng đất cần tìm hiểu kỹ các quy định mới để đảm bảo việc thực hiện đúng pháp luật.

7. Nghĩa vụ chung của người sử dụng đất BCS

Người sử dụng đất bỏ hoang có một số nghĩa vụ chung quan trọng theo quy định của Luật Đất đai 2024. Đầu tiên, về việc sử dụng đất, cần đảm bảo sử dụng đúng mục đích, đúng ranh giới ghi trong Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất, tránh tự ý thay đổi mục đích sử dụng. Đồng thời, phải tôn trọng ranh giới thửa đất, không lấn chiếm đất của người khác hoặc đất công, và tuân thủ quy định về chiều cao, độ sâu khi sử dụng.

Thứ hai, về thủ tục hành chính và nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất cần thực hiện đầy đủ các thủ tục kê khai, đăng ký biến động đất đai khi có thay đổi; hoàn thành thủ tục pháp lý khi chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, cần nộp đầy đủ và đúng hạn các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai.

Thứ ba, về bảo vệ môi trường và các quy định khác, người sử dụng đất có nghĩa vụ bảo vệ đất đai, môi trường, thực hiện các biện pháp ngăn ngừa xói mòn, ô nhiễm, thoái hóa đất. Cần tuân thủ việc thông báo cho cơ quan có thẩm quyền khi phát hiện khoáng sản, cổ vật và trả lại đất cho Nhà nước khi hết thời hạn sử dụng hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.

Lưu ý rằng Luật Đất đai 2024 không phân biệt nghĩa vụ giữa đất đã sử dụng và đất chưa sử dụng. Người sử dụng đất chưa sử dụng cần đặc biệt lưu ý việc chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp khi thực hiện các giao dịch hoặc thủ tục hành chính.

Đất BCS – theo quy định mới được gọi là đất chưa sử dụng  là nguồn tài nguyên quan trọng với tiềm năng phát triển kinh tế – xã hội và bảo vệ môi trường. Việc quản lý, khai thác và sử dụng đúng quy định giúp đảm bảo hiệu quả, đúng mục đích và phát triển bền vững.

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về đất BSC là gì? Để tìm hiểu thêm hoặc nhận tư vấn chi tiết, hãy truy cập trang web của chúng tôi tại phanrangland.com hoặc thông qua số điện thoại 0978 339 328 nơi kết nối thông tin nhanh nhất.