Đất thương mại dịch vụ là gì? Bí quyết đầu tư hiệu quả, sinh lời cao

Đất thương mại dịch vụ – kênh đầu tư tiềm năng đang thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Bạn đã hiểu rõ về loại hình này? Bài viết này sẽ giải đáp “Đất thương mại dịch vụ là gì?”, đồng thời cung cấp những phân tích chuyên sâu, giúp bạn đầu tư thông minh và hiệu quả hơn.

1. Đất thương mại dịch vụ ( TMD) là gì?

Đất thương mại dịch vụ ( ký hiệu:TMD ) là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy hoạch và sử dụng cho mục đích kinh doanh, thương mại và dịch vụ. Loại đất này đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế, tạo mặt bằng cho các hoạt động kinh doanh, thương mại, dịch vụ phát triển.

Theo Thông tư 08/2024/TT-BTNMT, có thể hiểu đất thương mại dịch vụ là đất sử dụng để xây dựng các cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, dịch vụ, thương mại. Điều này bao gồm:

• Các công trình như trụ sở, văn phòng đại diện của các tổ chức kinh tế.
• Đất làm kho, bãi để hàng hóa của tổ chức kinh tế không thuộc khu vực sản xuất.
• Các công trình phục vụ du lịch như bãi tắm, khu nghỉ dưỡng. 

Đất thương mại dịch vụ không chỉ là nền tảng cho việc xây dựng và  vận hành các cơ sở kinh doanh, thương mại, dịch vụ, mà còn góp phần thúc đẩy hoạt động kinh tế và đáp ứng nhu cầu của xã hội. Việc quy định rõ ràng về đất thương mại dịch vụ trong Thông tư mới giúp các cơ quan quản lý và tổ chức kinh tế có cơ sở pháp lý vững chắc để thực hiện các hoạt động liên quan đến đất đai.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất thương mại dịch vụ được phân loại như sau:

• Đất xây dựng cơ sở kinh doanh thương mại, dịch vụ: Bao gồm các loại đất xây dựng các cơ sở như cửa hàng, trung tâm thương mại, siêu thị, chợ, nhà hàng, khách sạn, khu vui chơi giải trí, và các cơ sở khác phục vụ cho hoạt động thương mại và dịch vụ.

• Đất xây dựng các công trình khác phục vụ cho kinh doanh, thương mại, dịch vụ: Bao gồm đất xây dựng trụ sở, văn phòng đại diện, kho bãi, bến bãi, trạm xăng dầu, và các công trình khác liên quan đến hoạt động thương mại và dịch vụ.

2. Thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ: ổn định lâu dài hay có thời hạn?

Khác với đất ở, đất thương mại dịch vụ (TMD) thuộc nhóm đất sử dụng có thời hạn. Điều này có nghĩa là khi được Nhà nước giao, cho thuê hoặc phê duyệt dự án đầu tư trên đất TMD, các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chỉ được sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định.

Theo Điều 126 Luật Đất đai 2024và được quy định chi tiết tại Điều 99 Nghị định 01/2024/NĐ-CP, thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ được xác định như sau:

• Tối đa là 50 năm: Đây là thời hạn áp dụng chung cho hầu hết các trường hợp sử dụng đất thương mại, dịch vụ.
• Có thể dài hơn 50 năm nhưng không quá 70 năm: Áp dụng cho các dự án đặc biệt quan trọng, quy mô lớn, cần thời gian dài hơn để thu hồi vốn, hoặc các dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn. Việc xem xét, quyết định thời hạn sử dụng đất trong trường hợp này thuộc thẩm quyền của Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Chính phủ.

Lưu ý quan trọng: Không còn quy định thời hạn sử dụng đất thương mại, dịch vụ tối đa 70 năm như trong Luật Đất đai 2024. Thời hạn tối đa chung bây giờ là 50 năm, và chỉ những trường hợp đặc biệt nêu trên mới được xem xét thời hạn dài hơn, nhưng không vượt quá 70 năm.

Sau khi hết thời hạn sử dụng đất, người sử dụng đất được xem xét gia hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

3. Các hình thức sử dụng đất thương mại dịch vụ

Luật Đất đai năm 2024  không quy định cụ thể các hình thức sử dụng đất thương mại, dịch vụ như phiên bản trước. Thay vào đó, Luật quy định về các hình thức tiếp cận đất đai áp dụng chung cho tất cả các loại đất, bao gồm cả đất thương mại, dịch vụ.

3.1 Hình thức tiếp cận đất đai theo Luật Đất đai 2024

Theo đó, các hình thức tiếp cận đất đai được quy định tại Chương IV Luật Đất đai 2024 gồm:

• Nhà nước giao đất, cho thuê đất: Đây là hình thức phổ biến nhất. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để thực hiện các dự án đầu tư, trong đó có cả dự án thương mại, dịch vụ.
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền thuê đất: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất từ người khác đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Điều này áp dụng cả với đất thương mại, dịch vụ.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất: Quyền sử dụng đất, quyền thuê đất có thể được sử dụng để góp vốn vào doanh nghiệp.
• Thừa kế quyền sử dụng đất: Quyền sử dụng đất có thể được thừa kế theo quy định của pháp luật.
• Nhà nước thu hồi đất: Nhà nước có quyền thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Do đó, khi nói về đất thương mại, dịch vụ, chúng ta không nói về hình thức sử dụng đất mà nói về hình thức tiếp cận đất đai để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Việc sử dụng đất vào mục đích thương mại, dịch vụ phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư và các quy định khác của pháp luật về đất đai.

Điểm khác biệt quan trọng so với Luật trước đây: Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2023) không còn quy định riêng hình thức “thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”. Các doanh nghiệp FDI cũng thực hiện theo các hình thức tiếp cận đất đai chung như trên.

3.2 Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tiếp cận đất đai tại Việt Nam theo các hình thức như sau, áp dụng theo Luật Đất đai năm 2024:

• Nhà nước cho thuê đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư, kinh doanh (bao gồm cả thương mại, dịch vụ) tương tự như các tổ chức, cá nhân trong nước. Họ phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai, đầu tư, kinh doanh…
• Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền thuê đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất từ các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác (bao gồm cả người Việt Nam định cư ở nước ngoài) đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
• Nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có thể góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền thuê đất (nếu có) vào các doanh nghiệp tại Việt Nam.
• Thừa kế quyền sử dụng đất: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được hưởng quyền thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Điều kiện và đối tượng được thừa kế đất phải tuân thủ theo Điều 186 của Luật Đất đai 2024. Cụ thể, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất để ở và đất nông nghiệp.
• Được tặng cho quyền sử dụng đất: Tương tự như thừa kế, việc tặng cho quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài phải tuân thủ Điều 186 Luật Đất đai 2024 và các quy định pháp luật khác có liên quan. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được tặng cho quyền sử dụng đất ở và đất nông nghiệp.
• Ngoài ra, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng quyền tiếp cận đất đai cho người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, cho phép họ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam, cũng như có quyền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong các dự án phát triển nhà ở.

Lưu ý quan trọng:

• Luật Đất đai 2024 không còn quy định riêng về hình thức “thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài”.
• Việc sử dụng đất phải tuân thủ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, dự án đầu tư (nếu có) và các quy định khác của pháp luật về đất đai, đầu tư, xây dựng…

3.3 Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài

• Nhà nước cho thuê đất.
• Thuê đất, thuê lại đất: Thuê từ tổ chức kinh tế hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
• Thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.

4. Quy định pháp lý về sử dụng đất thương mại dịch vụ

Việc sử dụng đất thương mại dịch vụ (TMD) tại Việt Nam tuân theo các quy định pháp lý nhằm đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả. Nguyên tắc cơ bản là mọi hoạt động sử dụng đất TMD phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất phải luôn đảm bảo yếu tố bảo vệ môi trường.

Người sử dụng đất TMD có quyền sử dụng đất theo đúng mục đích, thời hạn và hình thức ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời, họ có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế và các loại phí, lệ phí theo quy định. Người sử dụng đất phải tuân thủ việc sử dụng đất đúng mục đích, không được chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất trái pháp luật. Hơn nữa, họ còn có trách nhiệm bảo vệ, giữ gìn, cải tạo đất và không gây ô nhiễm môi trường. Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, người sử dụng đất TMD phải chấp hành quyết định và sẽ được hưởng các chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định.

5. Quy định về xây dựng  nhà ở trên đất thương mại dịch vụ 

Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng không cho phép xây dựng nhà ở trên đất thương mại dịch vụ (TMD). Điều này được thể hiện cụ thể tại Khoản 1 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, định nghĩa nhà ở là công trình xây dựng phục vụ mục đích ở và sinh hoạt gia đình, cá nhân; và Khoản 1 Điều 256 Luật Đất đai 2024, quy định đất TMD dành cho việc xây dựng cơ sở kinh doanh, dịch vụ, thương mại và các công trình phục vụ hoạt động kinh doanh.

Do đó, việc xây dựng nhà ở trên đất TMD bị nghiêm cấm. Nhà ở chỉ được phép xây dựng trên đất ở (đất thổ cư). Cần lưu ý phân biệt giữa nhà ở và ki-ốt, cửa hàng. Mặc dù ki-ốt, cửa hàng có thể được thiết kế kèm chỗ ở, nhưng việc xây dựng vẫn phải tuân thủ mục đích sử dụng đất và loại hình công trình được cấp phép. Việc xây dựng trên đất TMD phải đúng với mục đích kinh doanh, thương mại, dịch vụ.

6. Đầu tư đất thương mại dịch vụ: tiềm năng và rủi ro cần biết

Đầu tư đất thương mại dịch vụ (TMD) hứa hẹn tiềm năng sinh lời hấp dẫn. Đất TMD thường nằm ở vị trí đắc địa, thuận lợi cho kinh doanh với mật độ dân cư cao, giao thông thuận tiện. Nhu cầu thuê mặt bằng kinh doanh luôn ở mức cao, đặc biệt tại các đô thị lớn, tạo ra nguồn thu nhập ổn định và tiềm năng tăng giá trị đất theo thời gian. Tính thanh khoản của đất TMD cũng được đánh giá cao hơn so với các loại hình bất động sản khác.

Tuy nhiên, đầu tư đất TMD cũng đi kèm với những rủi ro nhất định. Giá đất TMD thường cao hơn so với các loại đất khác, đòi hỏi vốn đầu tư ban đầu lớn. Thủ tục pháp lý liên quan đến đất TMD khá phức tạp, cần sự am hiểu kỹ lưỡng của nhà đầu tư. Môi trường cạnh tranh khốc liệt đòi hỏi chiến lược kinh doanh bài bản, hiệu quả. Biến động thị trường, thay đổi chính sách, quy hoạch cũng có thể ảnh hưởng đến giá trị đầu tư. Đặc biệt, rủi ro về quy hoạch cần được xem xét kỹ lưỡng để tránh trường hợp đất bị thu hồi hoặc thay đổi mục đích sử dụng.

Bài viết cung cấp thông tin tổng quan về đất thương mại dịch vụ, từ khái niệm, quy định pháp lý đến tiềm năng và rủi ro đầu tư. Nắm vững kiến thức này và cập nhật biến động thị trường là chìa khóa then chốt cho đầu tư hiệu quả và an toàn.

Để tìm kiếm thêm nhiều chủ đề hấp dẫn khác tại phanrangland.com hoặc liên hệ hotline 0978 339 328 để được tư vấn nhanh chóng.