Đất CLN là gì? Giải đáp thắc mắc về đất CLN

Đất CLN là một trong những loại đất phi nông nghiệp được sử dụng phổ biến hiện nay, nhưng không phải ai cũng hiểu rõ về khái niệm này. Vậy đất CLN là gì và những quy định pháp luật nào liên quan đến loại đất này? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn những thông tin chi tiết và giải đáp mọi thắc mắc về đất CLN.

1. Đất CLN là gì?

1.1 Định nghĩa đất CLN

Đất CLN (Cây lâu năm) là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được quy định tại Luật Đất đai 2024. Theo đó, đất CLN được sử dụng với mục đích trồng các loại cây lâu năm, tức là những cây được trồng một lần và có khả năng sinh trưởng, phát triển và cho thu hoạch trong nhiều năm. Thời hạn sử dụng đất CLN thường là 50 năm, và có thể được gia hạn khi hết hạn.

Cụ thể, theo Điều 10 Luật Đất đai 2024, nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất như đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất nuôi trồng thủy sản và các loại đất nông nghiệp khác.

1.2 Phân biệt đất CLN với các loại đất nông nghiệp khác

Điểm khác biệt cơ bản giữa đất CLN và các loại đất nông nghiệp khác nằm ở thời gian sinh trưởng và thu hoạch của cây trồng.

So sánh với đất trồng cây hàng năm (LUC, BHK,…): Đất trồng cây hàng năm dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng, cho thu hoạch trong vòng một năm (lúa, ngô, khoai,…). Thời hạn sử dụng thường ngắn hơn đất CLN.

So sánh với đất rừng sản xuất (RSX): Đất rừng sản xuất là loại đất sử dụng cho mục đích trồng rừng, có thể khai thác gỗ và lâm sản. Khác với đất CLN, đất RSX thường có diện tích lớn, nằm ở khu vực đồi núi và có quy định quản lý chặt chẽ hơn.

1.3 Các loại cây trồng phổ biến trên đất CLN

Theo quy định hiện hành của Luật Đất đai 2024, đất CLN (đất trồng cây lâu năm) là loại đất được sử dụng để trồng các loại cây có chu kỳ sinh trưởng và thu hoạch kéo dài nhiều năm. Các loại cây trồng phổ biến trên đất CLN bao gồm:

Cây công nghiệp lâu năm: Đây là những cây trồng cho sản phẩm dùng làm nguyên liệu để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được. Một số ví dụ bao gồm: cà phê, cao su, điều, hồ  tiêu, chè, dừa,… Và những loại cây mang lại giá trị kinh tế cao, đóng góp lớn vào kim ngạch xuất khẩu của nước ta.

Cây ăn quả lâu năm: Là các loại cây lâu năm cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc chế biến. Một số loại cây ăn quả phổ biến bao gồm: sầu riêng, bưởi, nhãn, xoài, cam, quýt, măng cụt, chôm chôm, mận, mơ,… Không chỉ mang lại giá trị kinh tế, các loại cây này còn góp phần tạo cảnh quan và bảo vệ môi trường.

Cây dược liệu lâu năm: Là các loại cây lâu năm được trồng để thu hoạch làm dược liệu, ví dụ như: hồi, quế, đỗ trọng, long não, sâm.

Các loại cây lâu năm khác: Bao gồm các loại cây lâu năm dùng để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan như: cây xoan, bạch đàn, xà cừ, keo, hoa sữa, bụt mọc, lộc vừng.

Ngoài ra, đất CLN cũng có thể được sử dụng cho các hình thức trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.

2. Những quy định pháp luật liên quan đến đất CLN

2.1 Hạn mức giao đất CLN

Hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp: không quá 10 ha đối với xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá 30 ha đối với xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. (Theo Điều 176 Luật Đất đai 2024).

Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất CLN: Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm vượt quá hạn mức giao đất tại địa phương (theo Điều 191 Luật Đất đai 2024).

Trường hợp không được nhận chuyển nhượng: Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng cây lâu năm (Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2024).

2.2 Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất CLN

a. Điều kiện

Để đảm bảo tính hợp pháp và tuân thủ các quy định của pháp luật, việc sử dụng đất cần tuân thủ một số nguyên tắc cơ bản. Trước hết, việc sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này đảm bảo rằng việc sử dụng đất không gây ảnh hưởng tiêu cực đến quy hoạch tổng thể và sự phát triển bền vững của khu vực. Tiếp theo, việc sử dụng đất phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thông qua việc cấp phép xây dựng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc các thủ tục hành chính khác. Cuối cùng, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, bao gồm việc nộp thuế, phí và các khoản thu khác liên quan đến việc sử dụng đất.

b. Các bước thực hiện

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ (đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ tùy thân…).

Bước 2: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện (nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai).

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ, xác minh thực địa.

Bước 4: Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Bước 5: Cơ quan có thẩm quyền ra quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính.

c. Chi phí

Bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ,… Mức phí cụ thể sẽ do UBND cấp tỉnh quy định.

2.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất CLN

a. Quyền của người sử dụng đất CLN

Người sử dụng đất có những quyền lợi quan trọng được pháp luật bảo vệ. Họ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp và góp vốn bằng quyền sử dụng đất của mình, tạo điều kiện thuận lợi cho việc khai thác và sử dụng đất một cách hiệu quả. Bên cạnh đó, người sử dụng đất còn được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Họ cũng có quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, bao gồm các công trình, cây trồng và các tài sản khác gắn liền với đất.

b. Nghĩa vụ của người sử dụng đất CLN

Bên cạnh những quyền lợi được pháp luật bảo vệ, người sử dụng đất cũng có những nghĩa vụ quan trọng cần phải tuân thủ. Họ có nghĩa vụ sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, tuân thủ ranh giới thửa đất, và tuân thủ các quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Đồng thời, người sử dụng đất phải có trách nhiệm nộp đầy đủ tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất, cũng như các loại phí và lệ phí liên quan đến việc sử dụng đất. Quan trọng hơn, họ phải bảo vệ đất, bảo vệ môi trường, và không được thực hiện bất kỳ hành vi nào gây tổn hại đến lợi ích hợp pháp của những người sử dụng đất có liên quan.

3. Giải đáp thắc mắc thường gặp về đất CLN

3.1 Có nên đầu tư vào đất CLN không?

a. Ưu điểm

Đất trồng cây lâu năm (CLN) mang lại nhiều lợi ích hấp dẫn cho nhà đầu tư. Tiềm năng sinh lời của loại đất này rất lớn, với xu hướng giá trị tăng theo thời gian, đặc biệt là ở những khu vực có tiềm năng phát triển kinh tế và du lịch. Bên cạnh đó, giá trị của đất CLN thường ổn định hơn so với các loại đất khác, giúp giảm thiểu rủi ro đầu tư. Hơn nữa, nhà đầu tư có thể tạo ra thu nhập thụ động thông qua việc cho thuê đất hoặc thu hoạch từ các loại cây trồng lâu năm, mang lại nguồn thu nhập ổn định và bền vững.

b. Nhược điểm

Mặc dù đất trồng cây lâu năm (CLN) có nhiều ưu điểm, nhưng nhà đầu tư cũng cần lưu ý đến một số rủi ro tiềm ẩn. Thời gian thu hồi vốn thường kéo dài do cây lâu năm cần thời gian để sinh trưởng và cho thu hoạch. Rủi ro pháp lý cũng là một vấn đề quan trọng, do đó, việc kiểm tra kỹ lưỡng tính pháp lý của đất trước khi đầu tư là rất cần thiết để tránh những tranh chấp và vướng mắc về sau. Ngoài ra, cây trồng có thể bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tự nhiên như thời tiết khắc nghiệt, sâu bệnh, dẫn đến giảm năng suất và thu nhập, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư.

c. Lời khuyên

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, tìm hiểu kỹ thông tin về thị trường, quy hoạch, pháp lý, đánh giá tiềm năng sinh lời và rủi ro trước khi quyết định đầu tư. Nên tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản và nông nghiệp.

3.2 Đất CLN có lên thổ cư được không?

Có thể, nhưng cần đáp ứng các điều kiện sau: Để được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, người sử dụng đất cần đáp ứng một số điều kiện quan trọng. Đầu tiên, việc chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất (bao gồm quy hoạch chung, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết) và kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Tiếp theo, khu vực đất cần đáp ứng các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, đảm bảo kết nối đồng bộ với các khu vực lân cận. Người sử dụng đất cần nộp đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất và được UBND cấp có thẩm quyền (cấp huyện hoặc cấp tỉnh) chấp thuận. Cuối cùng, người sử dụng đất phải nộp đủ các khoản tiền sử dụng đất và các khoản phí, lệ phí liên quan theo quy định của pháp luật.

3.3 Đất CLN có được xây nhà không?

Về nguyên tắc là không được xây dựng nhà ở trên đất CLN. Theo quy định của Luật Đất đai, đất CLN chỉ được sử dụng cho mục đích trồng cây lâu năm. Việc xây dựng nhà ở trên đất CLN là vi phạm pháp luật về đất đai và xây dựng.

Tuy nhiên, có thể được phép xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho sản xuất nông nghiệp như: nhà kho chứa nông sản, nhà kính, chuồng trại chăn nuôi,… nhưng cần đảm bảo đúng mục đích, diện tích phù hợp và tuân thủ các quy định về xây dựng.

Trường hợp ngoại lệ: Có thể xin phép xây dựng nhà tạm để trông coi, bảo vệ cây trồng, nhưng phải được sự cho phép của cơ quan có thẩm quyền và phải cam kết tháo dỡ khi hết thời hạn sử dụng đất hoặc khi Nhà nước thu hồi đất.

3.4 Giá đất CLN hiện nay như thế nào?

Giá đất CLN phụ thuộc vào nhiều yếu tố như: Giá trị của đất trồng cây lâu năm (CLN) phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau. Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất, với những khu vực có hạ tầng giao thông thuận lợi, gần khu dân cư hoặc khu du lịch thường có giá trị cao hơn. Diện tích cũng ảnh hưởng đến giá cả, với diện tích càng lớn, giá trên mỗi đơn vị diện tích thường có xu hướng giảm. Loại cây trồng cũng đóng vai trò quan trọng, đất trồng các loại cây có giá trị kinh tế cao như sầu riêng, cà phê Arabica,… thường có giá cao hơn. Hạ tầng cũng là một yếu tố quyết định, đất có sẵn hệ thống tưới tiêu, điện, đường đi nội bộ tốt sẽ có giá trị cao hơn. Cuối cùng, yếu tố pháp lý là không thể thiếu, đất có đầy đủ giấy tờ pháp lý, không tranh chấp sẽ có giá trị cao hơn và đảm bảo an toàn cho nhà đầu tư.

Những lưu ý khi giao dịch đất CLN

Kiểm tra pháp lý của đất: Trước khi đầu tư vào đất trồng cây lâu năm (CLN), việc kiểm tra kỹ lưỡng các yếu tố pháp lý là vô cùng quan trọng để đảm bảo an toàn và tránh rủi ro. Đầu tiên, cần kiểm tra kỹ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng), xác minh thông tin trên đó (chủ sử dụng, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng,…) có trùng khớp với thông tin thực tế hay không. Tiếp theo, cần kiểm tra thông tin quy hoạch sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã/phường để đảm bảo đất không nằm trong quy hoạch dự án, không bị thu hồi. Cuối cùng, cần xác minh xem đất có đang tranh chấp, thế chấp hay không thông qua cơ quan thi hành án và Văn phòng đăng ký đất đai.

Đánh giá tiềm năng của đất: Bên cạnh việc kiểm tra các yếu tố pháp lý, việc khảo sát thực tế là một bước quan trọng để đánh giá tiềm năng của đất trồng cây lâu năm (CLN). Hãy trực tiếp đến xem đất để đánh giá vị trí, địa hình, thổ nhưỡng, hướng đất và các yếu tố tự nhiên khác. Đồng thời, cần đánh giá chất lượng cây trồng hiện có trên đất, bao gồm tình trạng sinh trưởng, năng suất và chất lượng của sản phẩm. Cuối cùng, hãy tìm hiểu về hệ thống giao thông, điện, nước xung quanh khu đất để đánh giá mức độ thuận tiện và khả năng phát triển trong tương lai.

Thỏa thuận hợp đồng rõ ràng: Để đảm bảo giao dịch mua bán đất trồng cây lâu năm (CLN) diễn ra minh bạch và an toàn, việc soạn thảo hợp đồng cần được thực hiện một cách cẩn thận. Hợp đồng cần ghi rõ thông tin chi tiết về diện tích, ranh giới, giá cả, phương thức thanh toán và thời gian bàn giao đất. Bên cạnh đó, cần quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của cả bên mua và bên bán trong quá trình thực hiện hợp đồng, bao gồm các điều khoản về trách nhiệm, bồi thường và giải quyết tranh chấp (nếu có). Cuối cùng, hợp đồng mua bán đất CLN cần được công chứng tại Văn phòng công chứng để đảm bảo tính pháp lý và tránh những rủi ro không đáng có trong tương lai.

Đất CLN là một loại đất nông nghiệp có tiềm năng phát triển kinh tế cao, tuy nhiên cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu không được tìm hiểu kỹ lưỡng. Bài viết đã cung cấp những thông tin cơ bản về định nghĩa, phân loại, quy định pháp luật, giải đáp thắc mắc và những lưu ý khi giao dịch đất CLN.

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về Đất CLN là gì? Giải đáp thắc mắc về đất CLN của trang web phanrangland.com. Để tìm hiểu thêm hoặc có thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978 339 328 để được chuyên viên giải đáp.