Đất ODT là gì? Những điều cần biết về đất đô thị 

Đất ODT là gì? Cùng tìm hiểu về khái niệm đất ở đô thị, các quy định pháp lý và những điều bạn cần biết về loại đất này để không bỏ lỡ thông tin quan trọng.

1. Đất ODT là gì?

1.1 Định nghĩa đất ODT

Đất ODT hay đất ở tại đô thị là loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, được quy định tại Điều 196 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, đất ODT được sử dụng cho mục đích xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực đô thị. Cụ thể, ODT bao gồm:

• Đất để xây dựng nhà ở.
• Đất để xây dựng các công trình phục vụ đời sống.
• Đất làm vườn, ao, chuồng trại gắn liền với nhà ở trong cùng thửa đất (nếu có).

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rằng việc phân bố đất ở tại đô thị phải được thực hiện đồng bộ với việc sử dụng đất cho các công trình công cộng và công trình sự nghiệp, đảm bảo vệ sinh môi trường và cảnh quan đô thị. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định hạn mức giao đất ở cho cá nhân tại đô thị, căn cứ vào quỹ đất và tình hình thực tế của địa phương.

Khác với đất ODT, đất ở tại nông thôn được ký hiệu là ONT và cũng thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, nhưng có những quy định riêng về mục đích sử dụng và phân bổ riêng.

1.2 Đặc điểm của đất ODT

Vị trí: Đất ODT nằm trong phạm vi các khu vực đã được quy hoạch là đô thị bao gồm: nội thành, ngoại thành của thành phố trực thuộc trung ương; nội thị, ngoại thị của thành phố thuộc tỉnh, thị xã; thị trấn thuộc huyện; khu đô thị mới.

Mục đích sử dụng: Mục đích chính của đất ODT là để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống dân sinh như trường học, bệnh viện, chợ, công viên,… trong khu dân cư đô thị.

Giá trị: Do có vị trí thuận lợi, gần các trung tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, hạ tầng đồng bộ và tiềm năng phát triển cao, đất ODT thường có giá trị kinh tế cao hơn so với các loại đất khác, bao gồm cả đất ở tại nông thôn (ONT).

Hạn mức sử dụng: Khác với đất nông nghiệp, việc sử dụng đất ODT phải tuân theo hạn mức sử dụng đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương.

1.3 Phân loại đất ODT 

Hiện nay, pháp luật đất đai không phân loại cụ thể đất ODT thành các nhóm nhỏ hơn. Tuy nhiên, trong thực tế, có thể dựa vào một số tiêu chí để phân biệt, như sau:

Dựa trên nguồn gốc: Có thể phân biệt thành đất ODT do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, đất do Nhà nước cho thuê đất, đất do nhận chuyển nhượng, đất do Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất,…

Dựa trên mục đích sử dụng cụ thể: Mặc dù đều là đất ở đô thị, nhưng có thể có sự khác biệt trong cách sử dụng thực tế như đất ở thuần túy chỉ để xây nhà ở, đất ở kết hợp kinh doanh dịch vụ (ví dụ: nhà phố thương mại – shophouse,…).

2. Quy định pháp lý liên quan đến đất ODT

2.1 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất ODT

a. Quyền sử dụng đất

Người sử dụng đất ODT được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng), là cơ sở pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Họ có quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

b. Nghĩa vụ sử dụng đất

Sử dụng đất đúng mục đích ghi trong Giấy chứng nhận, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai như: nộp tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, các loại phí và lệ phí khác theo quy định.

Bảo vệ đất, giữ gìn vệ sinh môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề.

Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất, khi hết thời hạn sử dụng đất mà không được gia hạn.

Điểm khác biệt: So với đất ONT, quyền sử dụng đất ODT có thể bị hạn chế hơn ở một số khía cạnh, chẳng hạn như quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, kiến trúc đô thị,… do yêu cầu quản lý quy hoạch đô thị chặt chẽ hơn.

2.2 Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ODT

Việc quản lý và sử dụng đất ODT được thực hiện thông qua hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất như sau:

Quy hoạch sử dụng đất: Phân bổ đất theo mục đích phát triển kinh tế, xã hội, quốc phòng, môi trường và thích ứng khí hậu, dựa trên tiềm năng và nhu cầu từng khu vực trong một giai đoạn nhất định.

Kế hoạch sử dụng đất: Việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong từng kỳ quy hoạch sử dụng đất.

Chuyển mục đích sử dụng đất: Việc chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ODT phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất phải làm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất và nộp hồ sơ tại cơ quan tài nguyên và môi trường.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất ODT đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển đô thị, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững, đồng thời kiểm soát quá trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hạn chế tình trạng sử dụng đất sai mục đích, lãng phí tài nguyên đất.

2.3 Hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất ODT

Theo luật Đất đai 2024, hạn mức giao đất và công nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ) được quy định cụ thể như sau:

Hạn mức giao đất: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân dựa trên điều kiện và tập quán tại địa phương. Hạn mức này có thể khác nhau giữa các tỉnh, thành phố. Cụ thể:

• Hạn mức giao đất ở tại khu vực đô thị thường thấp hơn so với khu vực nông thôn.
• Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, hạn mức giao đất ở có thể thấp hơn so với các tỉnh khác.

Công nhận quyền sử dụng đất

Đối với đất đang sử dụng ổn định và có nguồn gốc rõ ràng, phù hợp với quy hoạch, người sử dụng đất có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ hoặc sổ hồng). Cách xác định diện tích đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất được quy định tại Điều 141 Luật Đất đai 2024 như sau: 

Trường hợp thửa đất hình thành trước ngày 18/12/1980:

• Nếu diện tích ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở, thì diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ đó.
• Nếu diện tích ghi giấy tờ nhỏ hơn hạn mức, thì diện tích đất ở được xác định bằng hạn mức công nhận đất ở.
• Diện tích đất nhỏ hơn hạn mức, toàn bộ diện tích đó được xác định là đất ở.

Trường hợp thửa đất hình thành từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/12/1993: Tương tự như trên, nếu diện tích ghi trên giấy tờ lớn hơn hoặc bằng hạn mức thì xác định theo giấy tờ; nếu nhỏ hơn thì xác định bằng hạn mức.

Trường hợp thửa đất hình thành từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày Luật có hiệu lực: Diện tích đất ở được xác định theo giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Đối với phần diện tích còn lại:

• Nếu đã xây dựng nhà ở, thì được xác định là đất ở và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định.
• Nếu sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh, thì được công nhận theo diện tích thực tế.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ căn cứ vào điều kiện và tập quán tại địa phương để quy định cụ thể hạn mức công nhận đất ở cho từng trường hợp.

2.4 Xây dựng trên đất ODT

Điều kiện cấp phép: Trước khi tiến hành xây dựng công trình trên đất ODT, chủ đầu tư phải xin Giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. Điều kiện để được cấp phép xây dựng bao gồm: đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mục đích xây dựng phải phù hợp với mục đích sử dụng đất và quy hoạch xây dựng; hồ sơ xin cấp phép xây dựng phải đầy đủ, hợp lệ.

Quy định về xây dựng: Việc xây dựng trên đất ODT phải tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng, chiều cao công trình, khoảng lùi, kiến trúc, cảnh quan đô thị… Những quy định này nhằm đảm bảo sự đồng bộ, hài hòa trong kiến trúc đô thị, tạo ra môi trường sống chất lượng cho người dân.

Trách nhiệm: Chủ đầu tư và nhà thầu có trách nhiệm đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường trong suốt quá trình thi công xây dựng.

2.5 Thu hồi đất ODT

• Trường hợp thu hồi: Nhà nước có thể thu hồi đất ODT trong các trường hợp sau:
  • Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh.
  • Thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
  • Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai.
  • Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người.
• Quy trình, thủ tục: Việc thu hồi đất phải tuân thủ đúng quy trình, thủ tục do pháp luật quy định, đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng.
• Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư: Khi Nhà nước thu hồi đất ODT, người sử dụng đất được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, được hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và bố trí tái định cư (nếu phải di chuyển chỗ ở) theo quy định của pháp luật.

2.6 Những lưu ý khi giao dịch đất ODT

a. Kiểm tra pháp lý

Giấy chứng nhận: Yêu cầu bên bán cung cấp bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ/sổ hồng) để kiểm tra thông tin về chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, nguồn gốc sử dụng đất.

Quy hoạch: Kiểm tra thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền (thường là Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện) để xác định thửa đất có nằm trong khu vực bị quy hoạch thu hồi, giải tỏa hay không.

Tranh chấp, thế chấp: Tìm hiểu thông tin về tình trạng tranh chấp, thế chấp của thửa đất thông qua cơ quan thi hành án dân sự, văn phòng đăng ký đất đai hoặc tổ chức hành nghề công chứng.

b. Thỏa thuận giá cả và phương thức thanh toán

Giá thị trường: Tham khảo giá đất ODT tại khu vực lân cận thông qua các trang web bất động sản, công ty môi giới uy tín hoặc người dân địa phương để có cơ sở thương lượng giá cả hợp lý.

Hợp đồng: Lập hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất rõ ràng, chi tiết, ghi rõ các điều khoản về giá cả, phương thức thanh toán, thời hạn thanh toán, bàn giao đất, trách nhiệm của các bên,…

Thanh toán: Nên lựa chọn phương thức thanh toán an toàn như chuyển khoản qua ngân hàng, hạn chế giao dịch bằng tiền mặt giá trị lớn để tránh rủi ro.

c. Thực hiện thủ tục chuyển nhượng

Công chứng: Hợp đồng mua bán/chuyển nhượng quyền sử dụng đất ODT phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng để đảm bảo tính pháp lý.

Đăng ký biến động: Sau khi công chứng, các bên phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai (sang tên sổ đỏ/sổ hồng) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện.

Thuế, phí: Nộp đầy đủ các loại thuế, phí liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bao gồm: thuế thu nhập cá nhân (bên bán chịu), lệ phí trước bạ (bên mua chịu), phí thẩm định hồ sơ,…

d. Tìm hiểu kỹ lưỡng về vị trí và tình trạng đất

Tiềm năng phát triển: Đánh giá tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh thửa đất như giao thông, hạ tầng, tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, công viên,…).

Hiện trạng đất: Trực tiếp đến xem xét thửa đất để kiểm tra hiện trạng đất, ranh giới, diện tích thực tế, tình trạng xây dựng (nếu có), môi trường xung quanh,…

e. Sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý (nếu cần)

Hỗ trợ pháp lý: Nếu bạn không có nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, nên cân nhắc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản để được hỗ trợ kiểm tra pháp lý, soạn thảo hợp đồng, tư vấn các vấn đề liên quan đến giao dịch.

Đảm bảo quyền lợi: Việc sử dụng dịch vụ tư vấn pháp lý sẽ giúp bạn hạn chế rủi ro, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình trong quá trình giao dịch đất ODT.

Đất ODT đóng vai trò quan trọng trong quá trình phát triển đô thị, đáp ứng nhu cầu về nhà ở và các công trình phục vụ đời sống của người dân. Việc nắm vững các quy định pháp luật liên quan đến đất ODT, từ quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, quy hoạch, xây dựng, đến các lưu ý khi giao dịch là vô cùng cần thiết. 

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về Đất ODT là gì? Những điều cần biết về đất đô thị của trang web phanrangland.com. Để tìm hiểu thêm hoặc còn thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978 339 328 để được chuyên viên giải đáp.