Nội Dung Chính
Bạn đã từng nghe tới đất phát triển hạ tầng là gì nhưng chưa thật sự hiểu rõ? Đây chính là loại đất âm thầm nâng tầm giá trị bất động sản mỗi ngày. Tìm hiểu bản chất và tiềm năng sinh lời “khủng” của loại đất đặc biệt này trong bài viết dưới đây!
1. Đất phát triển hạ tầng là gì? Giải thích khái niệm dễ hiểu
1.1 Định nghĩa
Căn cứ tại Mục b Khoản 5 Điều 3 Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ban hành ngày 2/11/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thuật ngữ đất phát triển hạ tầng (hay còn gọi là đất phát triển cơ sở hạ tầng) được hiểu là loại đất được sử dụng để xây dựng các công trình phục vụ cho nhu cầu chung của cộng đồng. Bao gồm các hạng mục như: công trình giao thông, hệ thống thuỷ lợi, mạng lưới bưu chính viễn thông, hệ thống năng lượng, cơ sở y tế, văn hoá, thể dục thể thao, giáo dục – đào tạo, dịch vụ xã hội, cơ sở nghiên cứu khoa học và khu vực chợ.
Nói cách khác, đây là loại đất có chức năng cơ bản trong việc xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội quan trọng, nhằm phục vụ trực tiếp nhu cầu sinh hoạt của cư dân và hỗ trợ các hoạt động kinh tế – xã hội tại khu vực.
1.2 Các loại công trình thuộc đất phát triển hạ tầng
Hạ tầng kỹ thuật, bộ khung xương sống của đô thị, bao gồm các công trình thiết yếu như: mạng lưới giao thông mạch lạc (đường bộ, đường sắt, bến bãi, cầu cống); hệ thống thủy lợi điều tiết (hồ, kênh, mương); nguồn cung năng lượng ổn định (trạm điện, đường dây, nhà máy điện); cơ sở hạ tầng viễn thông hiện đại (trạm phát sóng, trung tâm dữ liệu); và hệ thống cấp thoát nước đồng bộ (trạm bơm, nhà máy nước, trạm xử lý).
Song song đó, hạ tầng xã hội, tập trung vào việc nâng cao chất lượng cuộc sống. Nó bao gồm: các cơ sở y tế (bệnh viện, trạm y tế, phòng khám); các cơ sở giáo dục (trường học, trung tâm đào tạo); các công trình văn hóa (nhà văn hóa, thư viện, trung tâm triển lãm); các khu thể thao (sân vận động, nhà thi đấu); các dịch vụ xã hội (nhà sinh hoạt cộng đồng, trung tâm dịch vụ); và các cơ sở nghiên cứu, trung tâm công nghệ, cùng với các khu chợ buôn bán sầm uất.
Để đảm bảo sự hài hòa và hiệu quả trong việc sử dụng đất, việc phân bổ diện tích và vị trí của các công trình này phải được thể hiện chi tiết trong quy hoạch tỷ lệ 1/500, một bản đồ chi tiết cho từng khu vực, khu đô thị hoặc khu công nghiệp.
2. Đặc điểm của đất phát triển hạ tầng mà nhà đầu tư cần biết
Nhà đầu tư cần hiểu rõ đặc điểm pháp lý và quy hoạch của đất phát triển hạ tầng, vì nó khác biệt so với đất ở, đất thương mại và đất sản xuất kinh doanh. Dưới đây là những đặc điểm quan trọng cần lưu ý:
2.1 Đất dành cho công trình công cộng, kỹ thuật
Đây là phần đất để xây dựng đường giao thông, công trình thủy lợi, trạm điện, bưu chính viễn thông, trạm y tế, trường học, nhà văn hóa, sân chơi, trung tâm thể thao, trạm cấp thoát nước, trạm xử lý nước thải và nhiều hạng mục công cộng khác.
Những công trình này mang tính chất phục vụ cộng đồng, giúp đảm bảo điều kiện sinh hoạt, an ninh xã hội và vận hành kinh tế – xã hội tại địa phương. Vì thế, loại đất này không được sử dụng cho mục đích làm nhà ở, xây dựng biệt thự, nhà liền kề hay công trình kinh doanh cá nhân.
2.2 Không cấp sổ riêng cho cá nhân, chỉ thuộc quyền quản lý nhà nước hoặc chủ đầu tư
Một đặc điểm pháp lý rất quan trọng mà các nhà đầu tư cần lưu ý là đất phát triển hạ tầng không được cấp sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) riêng cho từng cá nhân. Phần đất này chỉ thuộc quyền quản lý của Nhà nước hoặc chủ đầu tư dự án trong suốt thời gian thực hiện quy hoạch và vận hành dự án.
Cụ thể:
- Nếu đất thuộc dự án khu đô thị, khu dân cư mới, khu công nghiệp… thì chủ đầu tư sẽ đứng tên toàn bộ phần đất phát triển hạ tầng và có trách nhiệm xây dựng, bàn giao lại cho địa phương hoặc khai thác theo quy định.
- Nếu đất thuộc các khu dân cư hiện hữu hoặc đất công cộng khác, Nhà nước sẽ trực tiếp quản lý và giao cho các đơn vị chuyên môn hoặc tổ chức khai thác, vận hành.
Do tính chất phục vụ cộng đồng và thuộc quy hoạch hạ tầng chung, nên cá nhân hay hộ gia đình không thể mua bán, chuyển nhượng hay xin cấp sổ đỏ riêng cho loại đất này. Đây là quy định nhằm tránh việc trục lợi đất công, giữ gìn quỹ đất phục vụ lợi ích chung và đảm bảo tính công bằng trong phân bổ không gian đô thị.
2.3 Nằm trong quy hoạch chi tiết 1/500
Trong bản đồ quy hoạch 1/500, phần đất phát triển hạ tầng được ký hiệu riêng biệt và phân khu rõ ràng cho từng loại công trình: đường giao thông, công viên cây xanh, trường học, trạm y tế, trạm điện, khu thể thao… Việc phân bổ này giúp đảm bảo tính đồng bộ, mỹ quan và phục vụ đầy đủ các nhu cầu về hạ tầng kỹ thuật – xã hội cho dân cư trong khu vực.
3. Đất phát triển hạ tầng có liên quan đến bất động sản như thế nào?
Bên cạnh đó, các khu vực có đất phát triển hạ tầng đang được đầu tư thường sở hữu tiềm năng sinh lời rất cao khi hạ tầng hoàn thiện. Nhà đầu tư bất động sản thường đón đầu các khu vực này để chờ hạ tầng đi vào sử dụng và hưởng chênh lệch lớn khi giá đất tăng mạnh. Thực tế thị trường cho thấy, các khu vực được nâng cấp giao thông, mở rộng tuyến đường lớn, làm cầu vượt, tuyến metro hay công trình công cộng… đều giúp bất động sản tăng giá nhanh chóng chỉ sau 1 – 2 năm.
Đặc biệt, đất phát triển hạ tầng tốt luôn kéo theo đất ở, đất thương mại dịch vụ liền kề tăng giá nhanh. Các khu vực gần công trình hạ tầng như đường lớn, công viên, trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại sẽ được định giá cao hơn hẳn so với khu vực chưa có hạ tầng đồng bộ. Thông thường, giá đất có thể tăng từ 20 – 50% hoặc gấp 2 – 3 lần khi các công trình này hoàn thành và đưa vào khai thác.
Thực tế thị trường cũng đã chứng minh điều này qua nhiều dự án lớn. Như tại khu đô thị Vinhomes Ocean Park (Gia Lâm, Hà Nội), trước khi dự án và hạ tầng đồng bộ, giá đất chỉ dao động từ 30 triệu/m², nhưng sau khi công trình hoàn thiện, tuyến đường mở rộng, các tiện ích trường học, bệnh viện, công viên đi vào hoạt động, giá đất đã tăng lên 70 triệu/m². Tại khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh, giá đất tăng gần 5 lần khi khu công nghiệp vận hành và hạ tầng giao thông, điện, nước được đầu tư đồng bộ. Hay như khu vực phía Tây TP.HCM dọc đại lộ Nguyễn Văn Linh – Võ Văn Kiệt, giá đất nền cũng tăng từ 35 triệu/m² năm 2017 lên 90 triệu/m² năm 2024 nhờ các tuyến đường lớn thông xe, khu đô thị và tiện ích công cộng phát triển mạnh mẽ.
3.1 Nên hay không nên đầu tư vào đất phát triển hạ tầng
Quyết định đầu tư vào đất phục vụ phát triển hạ tầng là một quyết định đầy thử thách, yêu cầu phải xem xét kỹ lưỡng và có sự am hiểu sâu sắc về các yếu tố liên quan. Pháp luật hiện hành cho phép giao dịch mua bán loại đất này, tuy nhiên, việc “có nên” đầu tư hay không phụ thuộc vào nhiều yếu tố, đặc biệt là mục tiêu sử dụng và khả năng tài chính của nhà đầu tư.
Trước khi quyết định, nhà đầu tư cần xác định rõ mục đích sử dụng đất và thời gian dự kiến triển khai các dự án hạ tầng tại khu vực đó. Ví dụ, nếu dự định xây dựng nhà ở lâu dài trên một lô đất nằm trong khu vực quy hoạch cho các công trình công cộng hoặc giao thông dự kiến triển khai trong vòng 3-5 năm tới, thì việc đầu tư có thể không phù hợp do khả năng bị thu hồi.
Tóm lại, đầu tư vào đất phát triển hạ tầng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Nhà đầu tư cần thận trọng, tìm hiểu kỹ lưỡng về các chính sách, quy hoạch hiện tại và dự kiến trong 5-10 năm tới của địa phương để đưa ra quyết định sáng suốt, phù hợp với mục tiêu và khả năng tài chính của mình.
3.2 Cách để biết thông tin về đất phát triển hạ tầng
Để xác định chính xác một khu đất có phải là đất phát triển hạ tầng hay không, trước tiên cần hiểu rõ khái niệm và đặc điểm loại đất này. Sau đó, người dân và nhà đầu tư có thể áp dụng một số cách kiểm tra thông tin quy hoạch như sau:
- Tra cứu thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ/sổ hồng): Trong sổ đỏ thường ghi rõ mục đích sử dụng đất và tình trạng quy hoạch. Đây là căn cứ pháp lý đầu tiên giúp nhận biết khu đất có thuộc diện đất phát triển hạ tầng hay không.
- Liên hệ các đơn vị môi giới, công ty bất động sản uy tín tại địa phương: Các đơn vị này thường nắm rõ quy hoạch và tiến độ triển khai hạ tầng khu vực, có thể hỗ trợ kiểm tra, đối chiếu thông tin nhanh chóng.
- Làm việc trực tiếp với Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất: Người mua nên yêu cầu đối chiếu thông tin quy hoạch chi tiết, bản đồ phân khu, đồng thời xác định ranh giới cụ thể của khu đất và các khu vực hạ tầng xung quanh.
- Xin cấp Văn bản xác nhận thông tin quy hoạch: Đây là cách chắc chắn và chính xác nhất để biết được vị trí khu đất mình đang quan tâm có nằm trong khu đất phát triển hạ tầng hay không. Văn bản này được cơ quan chức năng cấp, thể hiện rõ quy hoạch và mục đích sử dụng đất hiện tại, giúp người mua hạn chế rủi ro về pháp lý.
3.3 Có nên đầu tư đất phát triển hạ tầng? Những lưu ý cần biết
Đầu tư vào đất phát triển hạ tầng mang lại lợi nhuận cao và ổn định, nhưng để tối ưu hóa lợi nhuận và giảm rủi ro, nhà đầu tư cần hiểu rõ ưu điểm, rủi ro và kinh nghiệm chọn dự án an toàn. dưới đây:
a. Ưu điểm khi đầu tư vào khu vực có đất phát triển hạ tầng tốt
Khi đầu tư vào khu vực có đất phát triển hạ tầng tốt, nhà đầu tư được hưởng rất nhiều lợi thế. Thứ nhất, hạ tầng đồng bộ, giao thông thuận tiện và tiện ích công cộng đầy đủ sẽ làm tăng giá trị bất động sản một cách tự nhiên theo tiến độ triển khai. Giá đất nền, đất ở liền kề các khu đất hạ tầng thường tăng nhanh, nhất là khi dự án hạ tầng chính thức khởi công và đi vào sử dụng.
b. Rủi ro pháp lý khi mua bán đất chưa đủ điều kiện
Bên cạnh tiềm năng sinh lời, đầu tư đất phát triển hạ tầng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, nhất là về mặt pháp lý. Nhiều trường hợp nhà đầu tư ham rẻ, mua đất trong dự án chưa đủ điều kiện chuyển nhượng, đất nằm trong quy hoạch đất hạ tầng công cộng hoặc chưa được cấp phép khiến giao dịch có thể bị vô hiệu hóa, bị cưỡng chế giải tỏa khi Nhà nước thu hồi.
Đất phát triển hạ tầng vừa là nền tảng thiết yếu cho đô thị hiện đại, vừa là “đòn bẩy” giúp bất động sản tăng giá mạnh khi hạ tầng hoàn thiện. Tuy nhiên, đầu tư vào khu vực này đòi hỏi nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý và nắm chắc quy hoạch để tránh rủi ro không đáng có. Hãy là nhà đầu tư thông thái, đón đầu xu hướng đúng thời điểm để tối ưu hóa lợi nhuận bền vững.
Hy vọng những thông tin hữu ích mà chúng tôi đã cung cấp trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về “Đất phát triển hạ tầng là gì?” của trang web phanrangland.com. Để tìm hiểu thêm hoặc còn thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978 339 328 để được chuyên viên giải đáp.
