Nội Dung Chính
Diện tích thông thủy là một thuật ngữ quan trọng trong lĩnh vực bất động sản, đặc biệt là khi mua bán căn hộ chung cư. Hiểu rõ khái niệm này sẽ giúp người mua đưa ra quyết định đúng đắn và bảo vệ quyền lợi của mình.
1. Diện tích thông thủy là gì?
Diện tích thông thủy, hay còn gọi là diện tích sử dụng căn hộ hoặc diện tích lọt lòng, là diện tích thực tế bạn có thể sử dụng bên trong căn hộ, được tính từ mép trong của tường. Hình dung đơn giản, đây là phần diện tích mà nếu đổ nước vào, nước có thể lan tỏa đến. Trong tiếng Anh, thuật ngữ này tương đương với “Carpet Area” (diện tích trải thảm).
Điểm khác biệt quan trọng của diện tích thông thủy so với diện tích tim tường (tính từ tâm của tường) nằm ở chỗ nó phản ánh chính xác không gian sử dụng thực tế. Diện tích thông thủy bao gồm toàn bộ diện tích các phòng, ban công, logia, tường ngăn bên trong, nhưng không bao gồm diện tích cột, hộp kỹ thuật, hay các phần “chết” không sử dụng được. Nói cách khác, diện tích thông thủy chỉ tính từ mép trong của tường, bỏ qua độ dày của tường bao quanh.
Việc hiểu rõ diện tích thông thủy mang lại nhiều lợi ích. Đối với người mua nhà, nó giúp xác định chính xác diện tích sử dụng thực tế, từ đó đánh giá đúng giá trị căn hộ và đưa ra quyết định mua bán hợp lý. Đối với chủ đầu tư và kiến trúc sư, diện tích thông thủy là cơ sở để thiết kế, bố trí nội thất sao cho tối ưu công năng sử dụng. Còn đối với cơ quan quản lý, đây là căn cứ để tính toán các khoản phí dịch vụ, quản lý và vận hành chung cư.
2. Cách tính diện tích thông thủy
Công thức:
Diện tích thông thủy = (Diện tích ở) + (Diện tích ban công/logia) – (Diện tích cột) – (Diện tích hộp kỹ thuật)
Trong đó:
- Diện tích ở: Tổng diện tích các phòng bên trong căn hộ (bao gồm cả tường ngăn).
- Diện tích ban công/logia: Diện tích ban công hoặc logia (nếu có).
- Diện tích cột: Tổng diện tích các cột chịu lực bên trong căn hộ.
- Diện tích hộp kỹ thuật: Tổng diện tích các hộp kỹ thuật bên trong căn hộ.
Ví dụ: Một căn hộ có diện tích các phòng như sau: Phòng khách + bếp: 30m²; Phòng ngủ 1: 15m²; Phòng ngủ 2: 12m²; WC: 4m²; Ban công: 5m²; Cột chịu lực: 0.5m² x 2 cột = 1m²; Hộp kỹ thuật: 0.5m².
Để tính diện tích thông thủy, ta cộng diện tích tất cả các phòng có thể sử dụng, bao gồm cả ban công: 30m² + 15m² + 12m² + 4m² + 5m² = 66m².Sau đó, ta trừ đi diện tích các phần không sử dụng được như cột chịu lực và hộp kỹ thuật: 66m² – 1m² – 0.5m² = 64.5m². Vậy, diện tích thông thủy của căn hộ này là 64.5m².
3. Quy định pháp luật về diện tích thông thủy
Pháp luật Việt Nam có những quy định cụ thể về diện tích thông thủy để đảm bảo tính minh bạch và thống nhất trong giao dịch mua bán căn hộ. Một số văn bản pháp luật quan trọng liên quan bao gồm:
Thông tư 03/2014/TT-BXD (đã được thay thế bởi Thông tư 19/2016/TT-BXD): Văn bản này quy định thống nhất việc sử dụng diện tích thông thủy (diện tích sử dụng căn hộ) trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Luật Nhà ở 2023: Theo luật này, diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy trong trường hợp có tranh chấp. Diện tích thông thủy bao gồm diện tích tường ngăn các phòng bên trong, diện tích ban công, lô gia (nếu có), nhưng không bao gồm diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Luật cũng quy định cụ thể cách tính diện tích ban công: toàn bộ diện tích sàn ban công được tính; nếu ban công có tường chung, diện tích sẽ được tính từ mép trong của tường chung.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (Sổ hồng): Trên sổ hồng, cả diện tích thông thủy và diện tích tim tường đều được ghi rõ.
4. Ảnh hưởng của diện tích thông thủy đến giá trị bất động sản
Diện tích thông thủy có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của một căn hộ. Nó quyết định giá bán, tính thanh khoản và là yếu tố quan trọng để so sánh giá trị giữa các căn hộ. Người mua cần xác định chính xác diện tích thông thủy để tránh phải trả tiền cho những phần diện tích không sử dụng được. Căn hộ có diện tích thông thủy rộng rãi thường có tính thanh khoản cao hơn. Khi so sánh giá, nên sử dụng đơn giá trên mỗi mét vuông diện tích thông thủy để có đánh giá chính xác.
Bên cạnh đó, diện tích thông thủy còn ảnh hưởng đến khả năng bố trí và sử dụng không gian sống. Một căn hộ có diện tích thông thủy lớn hơn sẽ cho phép gia chủ có nhiều lựa chọn hơn trong việc sắp xếp nội thất, tạo ra không gian sống thoải mái và tiện nghi. Ngược lại, diện tích thông thủy hạn chế có thể dẫn đến sự chật chội, khó khăn trong việc bố trí đồ đạc và ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống. Do đó, bên cạnh việc xem xét giá cả, người mua nhà cần cân nhắc kỹ lưỡng diện tích thông thủy để đảm bảo đáp ứng nhu cầu sử dụng và mang lại không gian sống lý tưởng cho gia đình. Chính vì vậy, chủ đầu tư thường tập trung vào việc tối ưu hóa thiết kế để tận dụng tối đa diện tích thông thủy, tạo ra những căn hộ có không gian sống rộng rãi và thoáng đãng, từ đó gia tăng giá trị cho bất động sản.
5. Lưu ý quan trọng cho người mua nhà
Khi mua nhà, người mua cần đặc biệt lưu ý đến diện tích thông thủy để tránh những tranh chấp và thiệt hại về sau. Trước hết, hãy kiểm tra kỹ hợp đồng mua bán, đảm bảo hợp đồng ghi rõ diện tích thông thủy, phương pháp đo đạc, mức sai số cho phép (thường từ 0.5-2%) và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ chi tiết thể hiện rõ cách tính.
Khi nhận bàn giao căn hộ, người mua nên tự đo đạc lại diện tích thực tế bằng thước dây và đối chiếu với bản vẽ thiết kế. Nếu phát hiện sai lệch vượt quá mức cho phép, hãy yêu cầu chủ đầu tư giải trình và khắc phục. Diện tích thông thủy thực tế nhỏ hơn so với hợp đồng là cơ sở để người mua yêu cầu điều chỉnh giá bán. Việc thương lượng với chủ đầu tư để đạt được thỏa thuận hợp lý là rất quan trọng.
Lựa chọn chủ đầu tư uy tín, minh bạch trong việc cung cấp thông tin về diện tích cũng là một yếu tố then chốt. Tham khảo ý kiến từ những người đã mua nhà của chủ đầu tư đó có thể giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt hơn.
Người mua cần nhớ rằng mình có quyền khởi kiện ra tòa án để bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp về diện tích thông thủy. Cuối cùng, hãy cẩn trọng với phí dịch vụ quản lý chung cư, thường được tính dựa trên diện tích thông thủy. Kiểm tra kỹ cách tính phí và thỏa thuận rõ ràng nếu căn hộ có diện tích cột, hộp kỹ thuật lớn.
Hiểu rõ “diện tích thông thủy là gì” cùng các quy định liên quan là chìa khóa để bảo vệ quyền lợi khi mua bán căn hộ và trở thành nhà đầu tư bất động sản thông minh. Truy cập phanrangland.com hoặc gọi 0978 339 328 để biết thêm nhiều thông tin thú vị.
