Giá đất là gì? Các yếu tố ảnh hưởng và cách tính giá đất

Giá đất luôn là một trong những yếu tố quan trọng trong bất động sản. Hiểu rõ giá đất là gì sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư hợp lý và an toàn. Hãy cùng tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng và cách tính giá đất hiệu quả.

1. Khái niệm giá đất là gì?

1.1 Định nghĩa giá đất theo Luật Đất đai 2013

Khái niệm “Giá đất là gì?” được quy định tại Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai năm 2013 như sau:

 “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất được tính trên một đơn vị diện tích đất.” 

Đây là sự thay đổi so với Luật Đất đai 2003, trong đó giá đất được xác định là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc trong các giao dịch quyền sử dụng đất.

1.2 Sự khác biệt giữa Luật Đất đai 2003 và 2013

• Luật Đất đai 2003: Giá đất chủ yếu được hình thành qua các giao dịch thực tế hoặc đấu giá quyền sử dụng đất.
• Luật Đất đai 2013: Định nghĩa giá đất mở rộng hơn, không chỉ dựa vào giao dịch mà còn xem xét các yếu tố pháp lý, quy hoạch và nhu cầu sử dụng đất, giúp quản lý giá đất hiệu quả hơn trong bối cảnh phát triển thị trường.

Như vậy, Luật Đất đai 2013 đã khái quát hóa và làm rõ hơn khái niệm giá đất, phù hợp với sự phát triển đa dạng của thị trường đất đai hiện nay.

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

2.1 Yếu tố cung – cầu trên thị trường 

Cung – cầu là yếu tố cơ bản ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất.Khi cung vượt cầu, giá đất có xu hướng giảm, vì người mua có thể lựa chọn và cạnh tranh thấp hơn. Ngược lại, khi cầu vượt cung, giá đất sẽ tăng do nhu cầu vượt quá khả năng cung ứng. Mức độ cân bằng giữa cung và cầu sẽ quyết định giá trị đất tại từng thời điểm. Thị trường bất động sản thay đổi mạnh mẽ khi có sự mất cân đối lâu dài giữa cung và cầu, điều này có thể tạo ra xu hướng tăng giá bền vững.

2.2 Yếu tố kinh tế

Giá đất chịu ảnh hưởng lớn từ nền kinh tế và sự ổn định của đồng tiền. Khi nền kinh tế phát triển, thu nhập tăng, nhu cầu đất đai gia tăng, kéo theo giá đất tăng. Ngược lại, trong thời kỳ suy thoái, khi sức mua giảm và lãi suất tăng, giá đất có thể giảm. Các yếu tố kinh tế vĩ mô như chính sách tiền tệ và thay đổi lãi suất vay cũng tác động mạnh đến quyết định đầu tư vào đất đai.

2.3 Yếu tố pháp lý

Pháp lý của đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc xác định giá trị đất. Những mảnh đất có giấy tờ hợp pháp, không có tranh chấp và nằm trong khu vực quy hoạch rõ ràng thường có giá trị cao hơn. Thêm vào đó, các thay đổi trong chính sách của Nhà nước, như việc thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch, có thể làm tăng hoặc giảm giá trị đất. Đặc biệt, đất có thể tăng giá khi được chuyển đổi mục đích sử dụng hoặc khi các dự án lớn được triển khai trong khu vực.

2.4 Yếu tố không gian và thời gian

Vị trí của đất là yếu tố quyết định lớn đến giá trị bất động sản. Những mảnh đất ở khu vực trung tâm đô thị, gần các tiện ích công cộng hoặc các dự án hạ tầng giao thông có giá trị cao hơn. Thời gian cũng là yếu tố quan trọng, vì khi các dự án hạ tầng hoặc quy hoạch mới được thực hiện, giá trị đất ở các khu vực này sẽ tăng theo. Vì vậy, việc nắm bắt các thông tin về quy hoạch và dự án lớn sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.

3. Cách tính giá đất chính xác

Để xác định giá đất chính xác, các phương pháp thường được áp dụng bao gồm:

3.1 Phương pháp sao sánh

Phương pháp so sánh dựa trên việc phân tích và so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giữa các thửa đất tương tự. Ví dụ, nếu bạn muốn định giá một mảnh đất, bạn sẽ tìm kiếm các mảnh đất tương tự trong khu vực có giao dịch gần đây và so sánh giá bán.
Ví dụ: Một thửa đất 100m² ở khu vực A có giá bán là 1 tỷ đồng, trong khi một thửa đất tương tự tại khu vực B có giá bán là 950 triệu đồng. Dựa vào các yếu tố tương đồng, bạn có thể ước tính giá thửa đất mình quan tâm.

3.2 Phương pháp thu nhập

Phương pháp này áp dụng khi đất mang lại thu nhập, như cho thuê hoặc sản xuất. Giá đất được tính bằng cách lấy thu nhập ròng hàng năm từ việc sử dụng đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân.
Ví dụ: Nếu một mảnh đất cho thuê hàng năm thu về 50 triệu đồng và lãi suất tiền gửi tiết kiệm là 5%, giá trị đất có thể được tính là 50 triệu ÷ 5% = 1 tỷ đồng.

3.3 Phương pháp thặng dư

Phương pháp thặng dư sử dụng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển. Đây là phương pháp áp dụng khi dự án phát triển trên đất có tiềm năng tăng giá.
Ví dụ: Nếu một dự án phát triển trên thửa đất 1.000m² dự đoán thu được doanh thu 10 tỷ đồng, chi phí phát triển là 6 tỷ đồng, giá trị đất sẽ là 10 tỷ – 6 tỷ = 4 tỷ đồng.

3.4 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp này xác định giá đất dựa trên bảng giá đất hiện hành và điều chỉnh bằng hệ số phù hợp với vị trí, diện tích và các yếu tố khác.
Ví dụ: Nếu bảng giá đất cho khu vực A là 2 triệu đồng/m² và hệ số điều chỉnh cho vị trí cụ thể của bạn là 1.2, giá đất sẽ là 2 triệu x 1.2 = 2.4 triệu đồng/m².

4. Dự báo xu hướng giá đất trong tương lai

Dự báo xu hướng giá đất trong tương lai là một yếu tố quan trọng đối với những nhà đầu tư và người có nhu cầu về đất đai. Xu hướng này sẽ chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, đặc biệt là thị trường, chính sách của Nhà nước và sự phát triển đô thị.

• Thị trường bất động sản:

 Sự thay đổi trong nhu cầu sử dụng đất và các yếu tố cung – cầu sẽ là yếu tố quyết định giá đất. Khi nhu cầu về đất đai tăng, đặc biệt là trong các khu vực phát triển mạnh, giá đất có xu hướng tăng. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giá đất sẽ có khả năng giảm hoặc ổn định.

 

• Chính sách của Nhà nước:

Các chính sách về quy hoạch đô thị, phát triển hạ tầng, và các chính sách về đất đai sẽ có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất. Ví dụ, nếu Nhà nước tăng cường đầu tư vào các khu vực ngoại ô, tạo ra các khu đô thị mới với hạ tầng đồng bộ, giá đất ở những khu vực này sẽ tăng. Ngoài ra, việc thay đổi các quy định pháp lý, như việc cấp phép xây dựng hay thay đổi mục đích sử dụng đất cũng sẽ ảnh hưởng đến giá trị của đất đai.

• Sự phát triển đô thị:

Quá trình đô thị hóa và mở rộng các thành phố lớn là một yếu tố quan trọng. Khi các khu vực gần trung tâm đô thị được phát triển thêm về hạ tầng và tiện ích, giá đất ở những khu vực này sẽ có xu hướng tăng, đặc biệt là những mảnh đất có vị trí đẹp và tiềm năng.

5. Lời khuyên khi đầu tư vào đất đai

Đầu tư vào đất đai cần chú trọng vào vị trí. Những khu vực có hạ tầng phát triển hoặc gần các dự án lớn sẽ mang lại giá trị lâu dài. Đảm bảo đất có giấy tờ hợp pháp và không có tranh chấp, điều này sẽ giúp giao dịch dễ dàng và giá trị tài sản cao hơn.

Ngoài ra, hãy chọn thời điểm đầu tư khi thị trường ổn định hoặc có dấu hiệu phát triển mạnh, để tối ưu hóa lợi nhuận. Đừng quên đánh giá các rủi ro như thay đổi quy hoạch hoặc chính sách pháp lý, vì chúng có thể ảnh hưởng đến giá trị đất.

Hiểu rõ giá đất và các yếu tố ảnh hưởng giúp đưa ra quyết định đầu tư hợp lý. Áp dụng phương pháp tính giá chính xác và lựa chọn thời điểm, vị trí đầu tư thích hợp sẽ tối ưu hóa lợi nhuận và giảm rủi ro. Đầu tư vào đất đai là chiến lược dài hạn, đòi hỏi nghiên cứu kỹ lưỡng và theo dõi xu hướng thị trường.

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về Giá đất là gì? Các yếu tố ảnh hưởng và cách tính giá đất của trang web phanrangland.com. Để tìm hiểu thêm hoặc còn thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978339328 để được chuyên viên giải đáp.