Khu dân cư hiện hữu là gì? Thị trường Ninh Thuận bùng nổ từ đây!

Bạn có biết, khu dân cư hiện hữu đang là “mỏ vàng” mới của giới đầu tư bất động sản?. Không chỉ an cư lạc nghiệp, đây còn là cơ hội sinh lời cực lớn nếu bạn biết nắm bắt!. Hãy cùng khám phá ngay khu dân cư hiện hữu là gì và vì sao lại hấp dẫn đến vậy! 

1. Khu dân cư hiện hữu là gì? 

Khu dân cư hiện hữu là gì? Đó là những khu vực đã được hình thành và có người dân sinh sống ổn định từ trước. Đặc trưng của chúng là hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơ bản đã được thiết lập, bao gồm đường giao thông, điện sinh hoạt, cấp thoát nước và các tiện ích công cộng. Những khu vực này thường nằm trong vùng đô thị hóa lâu đời, có mật độ dân số nhất định và được thể hiện rõ trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất của địa phương.

Trong quá trình phát triển đô thị, khu dân cư hiện hữu là một phần quan trọng được các cơ quan quản lý xem xét kỹ lưỡng khi điều chỉnh quy hoạch. Bởi lẽ, đây là nơi gắn liền với đời sống của người dân nên bất kỳ thay đổi nào về quy hoạch, chỉnh trang hoặc di dời cũng đều phải thực hiện theo đúng trình tự pháp luật, đảm bảo quyền lợi người dân, bao gồm cả việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư theo Luật Quy hoạch đô thị và Luật Đất đai hiện hành.

Khu dân cư hiện hữu cải tạo là một dạng cụ thể trong nhóm này, thường là các khu dân cư đã xuống cấp, không còn đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại. Nhà nước hoặc chủ đầu tư sẽ đưa ra các dự án cải tạo, nâng cấp hạ tầng, xây dựng lại nhà ở theo hướng cao tầng, đồng bộ và tiết kiệm diện tích đất hơn. Tuy nhiên, việc cải tạo phải đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất hợp lý, tuân thủ chỉ tiêu quy hoạch xây dựng, đồng thời tăng cường không gian công cộng và cây xanh, đúng theo các quy chuẩn kỹ thuật xây dựng do Bộ Xây dựng ban hành.

2. Phân loại đất khu dân cư hiện hữu

Khu dân cư hiện hữu có thể được chia thành nhiều dạng khác nhau tùy theo mục đích quản lý, quy hoạch và định hướng phát triển đô thị của từng địa phương. Dưới đây là hai loại phổ biến nhất:

2.1  Đất khu dân cư hiện hữu cải tạo

Đây là loại đất thuộc khu dân cư đã hình thành từ lâu, thường có hạ tầng kỹ thuật yếu kém, quy hoạch thiếu đồng bộ và chất lượng công trình nhà ở thấp. Nhà nước định hướng quy hoạch lại nhằm nâng cấp, chỉnh sửa hoặc thay thế công trình hiện hữu để cải thiện điều kiện sống, môi trường và cảnh quan đô thị.

Đặc điểm pháp lý:

• Nằm trong quy hoạch cải tạo hoặc tái thiết khu dân cư.
  
• Có thể thuộc diện bị giải tỏa, di dời khi thực hiện các dự án phát triển đô thị.
  
• Chủ sở hữu đất có quyền sử dụng nhưng bị hạn chế về xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng, tùy theo lộ trình quy hoạch đã được phê duyệt
  
• Khi có dự án triển khai, người dân có thể được bố trí tái định cư hoặc đền bù theo quy định pháp luật về đất đai và nhà ở.

Ví dụ: Các khu nhà tập thể cũ tại TP. HCM, Hà Nội hay các cụm dân cư lụp xụp ven kênh rạch được đưa vào quy hoạch cải tạo, tái định cư.

2.2 Đất khu dân cư hiện hữu chỉnh trang

Là loại đất nằm trong khu dân cư đã có nhưng được Nhà nước quy hoạch theo hướng giữ lại khu dân cư hiện trạng, đồng thời chỉnh trang, hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật, tổ chức lại không gian kiến trúc để đảm bảo tính thẩm mỹ, an toàn và phù hợp với định hướng phát triển đô thị.

Đặc điểm pháp lý:

• Được công nhận là đất ở hợp pháp nếu có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng theo quy định tại Điều 100 hoặc Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi 2024).
  
• Cho phép xây dựng, sửa chữa, tách thửa, chuyển nhượng… nhưng phải tuân thủ các tiêu chuẩn về kiến trúc, mật độ xây dựng, chỉ giới đường đỏ…
  
• Thường áp dụng tại các khu dân cư nằm gần trung tâm hoặc các trục giao thông lớn, nơi có tiềm năng phát triển nhưng chưa được quy hoạch đồng bộ từ ban đầu.

Ví dụ: Khu phố cũ ở Phan Rang – Tháp Chàm (Ninh Thuận) hoặc các khu dân cư lân cận trung tâm TP. Đà Nẵng được quy hoạch chỉnh trang, nâng cấp vỉa hè, hạ tầng, cấp phép xây dựng nhà ở cao tầng đồng bộ hơn.

2.3 Những lưu ý pháp lý khi phân loại đất khu dân cư hiện hữu

Để xác định rõ đất thuộc loại nào, người dân và nhà đầu tư cần lưu ý:

• Tra cứu quy hoạch tại địa phương: Thông tin về loại đất, định hướng quy hoạch cải tạo hay chỉnh trang được thể hiện rõ trong bản đồ quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2000 hoặc 1/500).
  
• Kiểm tra pháp lý về quyền sử dụng đất: Có sổ đỏ, giấy tờ thừa kế, mua bán hợp lệ hay không? Đất có thuộc quy hoạch “treo” hay không?
  
• Chỉ được tách thửa khi đủ điều kiện: Theo quy định tại Quyết định của UBND cấp tỉnh (về hạn mức tách thửa, lộ giới đường, hạ tầng kỹ thuật đi kèm). Với đất trong khu dân cư hiện hữu, các địa phương thường quy định chi tiết về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền…
  
• Không tự ý xây dựng khi đang trong diện cải tạo: Việc xây dựng trái phép có thể bị xử phạt hành chính, buộc tháo dỡ hoặc không được đền bù khi có quyết định thu hồi đất.

3. Đất khu dân cư hiện hữu đối với bất động sản? 

3.1 Có được tách thửa đối với đất dân cư hiện hữu 

Trước đây, việc tách thửa trong các khu dân cư hiện hữu gặp nhiều hạn chế do quy định pháp luật còn khắt khe và chưa đồng bộ giữa các địa phương. Người dân khi muốn chia nhỏ diện tích đất thường phải trải qua thủ tục phức tạp, bao gồm việc chứng minh quyền sử dụng hợp pháp, đảm bảo diện tích tối thiểu, hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là không nằm trong vùng quy hoạch hoặc có tranh chấp. Điều này gây ra không ít khó khăn cho những hộ gia đình có nhu cầu tách đất để chuyển nhượng, cho tặng hoặc xây dựng nhà ở riêng biệt.

Tuy nhiên, theo tinh thần đổi mới trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2024, việc tách thửa đất trong khu dân cư hiện hữu đã có sự nới lỏng và linh hoạt hơn. Cụ thể, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tách thửa trong các khu vực đã có cư dân sinh sống ổn định hoặc các khu dân cư kết hợp giữa hiện hữu và quy hoạch xây dựng mới – với điều kiện khu vực đó phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được phê duyệt.

Việc thực hiện thủ tục tách thửa vẫn cần thông qua cơ quan có thẩm quyền như Văn phòng Đăng ký đất đai, Phòng Tài nguyên và Môi trường, với quy trình kiểm tra, thẩm định hồ sơ, đo vẽ bản đồ và cấp đổi giấy chứng nhận mới.

3.2 Thế nào là đất dân cư hiện hữu cải tạo, đất dân cư hiện hữu chỉnh trang?

Đất dân cư hiện hữu cải tạo là loại đất nằm trong khu vực dân cư đã phát triển từ lâu, nhưng được cơ quan nhà nước xác định cần chỉnh sửa, nâng cấp hoặc thay thế toàn diện. Các khu vực này thường đã được đưa vào các dự án quy hoạch nhà ở, chỉnh trang đô thị. Khi đất nằm trong diện cải tạo, Nhà nước có quyền thu hồi bất kỳ lúc nào để phục vụ mục đích phát triển chung mà không cần phải phụ thuộc vào ý chí của người dân. Trong thời gian chờ thực hiện quy hoạch, cá nhân và tổ chức không được phép xây dựng mới, sửa chữa hoặc thay đổi hiện trạng đất nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan có thẩm quyền.

Đất dân cư hiện hữu chỉnh trang, ngược lại, là những khu vực hình thành từ các hoạt động phân lô, xây dựng tự phát trước đây, khiến tổng thể khu dân cư thiếu đồng bộ về kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật. Để khắc phục tình trạng này, chính quyền địa phương thực hiện các dự án chỉnh trang nhằm nâng cấp hạ tầng, sắp xếp lại quy hoạch xây dựng và đảm bảo mỹ quan đô thị. Trong các khu đất chỉnh trang, cư dân vẫn được quyền tiếp tục sinh sống và có thể xin phép xây dựng mới hoặc sửa chữa nhà cửa, nhưng cần tuân thủ đúng quy chuẩn xây dựng, chỉ giới đường đỏ và các quy định của cơ quan quản lý địa phương.

3.3 Đầu tư vào đất khu dân cư hiện hữu nên hay không?

Đầu tư vào đất khu dân cư hiện hữu đang trở thành một xu hướng phổ biến trong thị trường bất động sản, tuy nhiên, đây là một quyết định cần phải cân nhắc kỹ lưỡng. Đối với những lô đất chưa có kế hoạch xây dựng cụ thể nhưng đã nằm trong khu vực quy hoạch, người sử dụng đất vẫn được phép tiếp tục sử dụng đất theo quyền lợi hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, nếu lô đất đã được đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cơ quan nhà nước hoặc có trong dự án quy hoạch dài hạn, người dân sẽ cần phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất nếu muốn thay đổi mục đích sử dụng hiện tại. Trong trường hợp này, việc xây dựng công trình hoặc trồng cây lâu năm sẽ không được khuyến khích, vì khu vực đó có thể sẽ được sử dụng cho các dự án phát triển hạ tầng hoặc xây dựng theo kế hoạch quy hoạch của địa phương trong tương lai.

Vì vậy, việc đầu tư vào đất khu dân cư hiện hữu cần phải xem xét kỹ lưỡng các yếu tố liên quan đến quy hoạch và kế hoạch phát triển của khu vực. Nếu bạn có kế hoạch sử dụng đất lâu dài mà không muốn đối mặt với các rủi ro về việc thay đổi quy hoạch, bạn nên tìm hiểu kỹ các thông tin về quy hoạch và có sự tư vấn pháp lý trước khi quyết định đầu tư.

4. Tiềm năng của khu dân cư hiện hữu đối với tỉnh Ninh Thuận

4.1 Lợi thế về hạ tầng đã có sẵn

• Các khu dân cư hiện hữu ở Ninh Thuận chủ yếu hình thành lâu đời, nằm trong nội ô thành phố Phan Rang – Tháp Chàm và các trung tâm huyện như Ninh Hải, Ninh Phước.
• Hạ tầng giao thông, điện nước, trường học, y tế đã tương đối đồng bộ, giúp tiết kiệm chi phí đầu tư mới cho cư dân và doanh nghiệp.

4.2 Tốc độ đô thị hóa cao

• Ninh Thuận đang trong giai đoạn tăng tốc đô thị hóa (theo Quy hoạch tỉnh đến 2030, tầm nhìn 2045).
• Nhiều khu dân cư hiện hữu được đưa vào diện chỉnh trang, nâng cấp, làm tăng giá trị bất động sản khu vực này nhanh hơn các khu vực đất nền mới mở.

4.3 Giá đất còn “mềm”, dư địa tăng trưởng lớn

• So với các tỉnh lân cận như Khánh Hòa, Bình Thuận, giá đất khu dân cư hiện hữu ở Ninh Thuận hiện còn thấp.
• Điều này mở ra cơ hội lớn cho nhà đầu tư dài hạn, nhất là khi các dự án hạ tầng trọng điểm như cao tốc Bắc – Nam, sân bay Thành Sơn dân dụng hóa đang được xúc tiến.
  

4.4 Hưởng lợi từ phát triển du lịch và năng lượng tái tạo

• Ninh Thuận là thủ phủ năng lượng tái tạo (điện gió, điện mặt trời) và đang phát triển mạnh du lịch biển (Vĩnh Hy, Ninh Chữ, Hang Rái…).
• Khu dân cư hiện hữu gần các tuyến du lịch, khu công nghiệp năng lượng sẽ trở thành nơi an cư và khai thác dịch vụ cho lượng lớn chuyên gia, kỹ sư, khách du lịch.

4.5 Định hướng phát triển bền vững từ chính quyền

• Chính quyền tỉnh Ninh Thuận chú trọng phát triển khu dân cư hiện hữu theo hướng “xanh – sạch – hiện đại”, ưu tiên cải tạo thay vì phá bỏ toàn bộ.
• Điều này làm tăng giá trị đầu tư bất động sản bền vững, không lo rủi ro quy hoạch “treo” hoặc giải tỏa ồ ạt.

Khu dân cư hiện hữu không chỉ là nơi an cư lý tưởng mà còn chứa đựng tiềm năng lớn cho các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt tại các khu vực như Ninh Thuận. Với hạ tầng đã phát triển và tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, những khu vực này hứa hẹn mang lại giá trị sinh lời bền vững trong tương lai. Tuy nhiên, để tận dụng cơ hội, nhà đầu tư cần nghiên cứu kỹ lưỡng về quy hoạch và các yếu tố pháp lý liên quan.

Mong rằng qua bài viết Khu dân cư hiện hữu là gì? Thị trường Ninh Thuận bùng nổ từ đây! của trang web phanrangland.com, hy vọng đây sẽ là những kiến thức thú vị và bổ ích cho bạn. Nếu bạn còn thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978 339 328 để được chuyên viên giải đáp.