Nội Dung Chính
Nếu bạn đang tìm hiểu về khái niệm “lô là gì” cũng như các quy định về cấp Sổ đỏ hay tách lô đất, bài viết này sẽ giúp bạn giải đáp những thắc mắc quan trọng. Đặc biệt, chúng tôi sẽ giới thiệu 4 loại lô đất có vị trí đẹp, tiềm năng sinh lời cao mà nhà đầu tư nên cân nhắc.
1. Lô là gì?
“Lô đất” – Một thuật ngữ quen thuộc trong đời sống nhưng lại thường gây nhầm lẫn, đặc biệt trong các giao dịch về đất đai.
Theo Luật Đất đai 2023, lô đất được sử dụng trong quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500. Nó chỉ một khu đất được xác định rõ ràng trên bản đồ quy hoạch, có ranh giới, diện tích, ký hiệu và mục đích sử dụng đất cụ thể. Một lô đất trong quy hoạch có thể bao gồm một hoặc nhiều thửa đất. Ví dụ, một lô đất được quy hoạch để xây dựng nhà ở có thể được chia thành nhiều thửa đất nhỏ hơn để bán hoặc cho thuê.
Trong thực tế giao dịch, người ta thường dùng lô đất để chỉ một thửa đất hoặc một phần của thửa đất. Tuy nhiên, cách dùng này không hoàn toàn chính xác về mặt pháp lý. Luật Đất đai 2023 quy định “thửa đất” là đơn vị pháp lý cơ bản trong quản lý đất đai. Do đó, khi tham gia giao dịch liên quan đến lô đất, cần xem xét kỹ giấy tờ pháp lý, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để xác định chính xác diện tích, vị trí và ranh giới của thửa đất.
Lô đất trong quy hoạch là một đơn vị trên bản đồ, có thể gồm nhiều thửa đất. Còn trong giao dịch dân sự, nó thường được dùng để chỉ một thửa đất hoặc một phần của thửa đất, nhưng cần đối chiếu với giấy tờ pháp lý để tránh hiểu nhầm. Để đảm bảo tính chính xác và tránh tranh chấp, nên sử dụng thuật ngữ “thửa đất” và dựa vào thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong các giao dịch đất đai.
2. Điểm khác nhau giữa lô đất và thửa đất
Việc phân lô, tách thửa phải tuân thủ quy định về diện tích tối thiểu được quy định tại các văn bản pháp luật khác nhau. Tùy thuộc vào vị trí, mục đích sử dụng đất, quy hoạch của từng địa phương. Không có một con số cố định nào áp dụng chung cho cả nước.
Điểm khác biệt giữa lô đất và thửa đất vẫn như bạn đã nêu, nhưng cần làm rõ hơn và sửa một số điểm cho chính xác với luật hiện hành:
Thửa đất: Là đơn vị cơ bản, được xác định theo hồ sơ địa chính với ranh giới, diện tích, vị trí cụ thể. Mỗi thửa đất có một mã số duy nhất. Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) được cấp cho từng thửa đất.
Lô đất: Là một khu đất được chia ra từ một hoặc nhiều thửa đất liền kề, thường phục vụ cho một mục đích sử dụng đất nhất định (ví dụ: lô đất xây dựng nhà ở, lô đất sản xuất kinh doanh…). Lô đất có thể trùng với một thửa đất hoặc bao gồm nhiều thửa đất gộp lại. Ranh giới lô đất có thể được xác định dựa trên quy hoạch chi tiết 1/500 hoặc các văn bản pháp lý khác. Không phải lúc nào lô đất cũng có giấy chứng nhận riêng. Nếu lô đất gồm nhiều thửa đất thì mỗi thửa đất sẽ có sổ đỏ riêng.
Thửa đất là đơn vị cơ bản, có ranh giới, diện tích rõ ràng, được cấp sổ đỏ và có giá trị pháp lý. Ngược lại, lô đất là khái niệm dùng trong quy hoạch, có thể gồm nhiều thửa đất và không có sổ đỏ riêng. Trong giao dịch dân sự, “lô đất” đôi khi bị dùng sai để chỉ thửa đất. Vì vậy, luôn kiểm tra kỹ giấy tờ pháp lý để tránh nhầm lẫn và tranh chấp. Tóm lại, thửa đất mang tính pháp lý, lô đất mang tính quy hoạch.
3. Quy định về cấp Sổ đỏ cho lô đất
Theo Luật Đất đai năm 2023, mỗi thửa đất vẫn là một đơn vị quản lý đất đai độc lập và được cấp một Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) riêng. Điều này có nghĩa là không còn quy định cấp Sổ đỏ chung cho cả lô đất gồm nhiều thửa đất, kể cả đất nông nghiệp. Mỗi thửa đất, với ranh giới và diện tích xác định, sẽ có một mã số và Sổ đỏ tương ứng.
Trong trường hợp chủ sở hữu muốn có một Sổ đỏ duy nhất cho cả lô đất thì chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định tại Điều 149 Luật Đất đai 2023. Hợp thửa là việc gộp nhiều thửa đất liền kề thành một thửa đất mới, lớn hơn. Sau khi hoàn thành thủ tục, thửa đất mới sẽ được cấp một Sổ đỏ riêng, thay thế cho các Sổ đỏ của các thửa đất cũ.
Điều kiện để hợp thửa: Việc hợp thửa đất không được thực hiện tùy ý mà phải tuân thủ các điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật. Các thửa đất phải liền kề nhau, có cùng mục đích sử dụng, và việc hợp thửa phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt. Ngoài ra, diện tích của thửa đất mới sau khi hợp nhất phải đạt diện tích tối thiểu theo quy định của địa phương.
Mỗi thửa đất được cấp một Sổ đỏ riêng. Không có Sổ đỏ chung cho lô đất. Chủ sở hữu cần thực hiện hợp thửa đất theo quy định nếu muốn có một Sổ đỏ duy nhất cho toàn bộ lô đất. Việc nắm vững quy định này rất quan trọng để đảm bảo quyền lợi và tránh những tranh chấp pháp lý liên quan đến đất đai.
4. Có được tách lô đất không?
Vẫn cần nhắc lại, thuật ngữ chính xác là tách thửa, không phải tách lô. Luật Đất đai 2023 (có hiệu lực từ 1/7/2024) và các văn bản hướng dẫn chi tiết quy định về việc tách thửa như sau:
Điều kiện tách thửa:
Để được tách thửa, cần đáp ứng các điều kiện sau:
- Có Giấy chứng nhận: Thửa đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Diện tích tối thiểu: Diện tích của mỗi thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu được quy định tại nghị định của Chính phủ hoặc quyết định của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Diện tích tối thiểu này phụ thuộc vào vị trí, mục đích sử dụng đất của từng khu vực. Đây là điểm thay đổi quan trọng so với luật cũ, việc quy định diện tích tối thiểu được phân cấp mạnh hơn cho địa phương.
- Phù hợp quy hoạch: Việc tách thửa phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
- Không vi phạm các quy định khác: Thửa đất không thuộc diện bị kê biên để thi hành án, đang trong quá trình tranh chấp, hoặc thuộc diện nhà nước thu hồi đất. Cũng cần đảm bảo việc tách thửa không ảnh hưởng đến công trình hạ tầng kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng.
Trường hợp không được tách thửa:
- Không có Giấy chứng nhận.
- Diện tích sau khi tách nhỏ hơn diện tích tối thiểu được quy định.
- Không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất.
- Bị kê biên để thi hành án.
- Thuộc diện nhà nước thu hồi đất.
- Ảnh hưởng đến công trình hạ tầng kỹ thuật, an ninh, quốc phòng, lợi ích công cộng.
Lưu ý: Luật Đất đai 2023 có nhiều điểm mới về tách thửa, đặc biệt là việc phân cấp mạnh hơn cho địa phương trong việc quy định diện tích tối thiểu. Vì vậy, cần tìm hiểu kỹ quy định tại địa phương nơi có đất và tham khảo ý kiến của cơ quan chức năng trước khi thực hiện tách thửa.
5. Lựa chọn lô đất: Tiềm năng sinh lời
Đầu tư bất động sản không chỉ cần quan tâm đến pháp lý mà còn phải xem xét vị trí và tiềm năng sinh lời của lô đất. Dưới đây là một số loại lô đất được đánh giá cao:
Lô góc
Đất lô góc luôn giữ sức hấp dẫn mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Vị trí đặc biệt này thường là những căn nhà hoặc lô đất nằm ở góc đường, sở hữu ít nhất hai mặt tiền, thậm chí ba mặt tiền tiếp giáp với đường. Ưu điểm nổi bật của đất lô góc chính là sự thông thoáng, đón nhận nhiều ánh sáng tự nhiên do không bị che chắn bởi các công trình liền kề.
Không chỉ thoáng mát, đất lô góc còn mang đến lợi thế lớn cho việc kinh doanh. Khả năng tiếp cận mặt đường rộng mở tạo điều kiện thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với giá cao. Chính vì vậy, giá trị của đất lô góc thường cao hơn so với các lô đất liền kề, ước tính chênh lệch có thể lên đến 30%. Đây cũng là lý do khiến đất lô góc luôn được các nhà đầu tư săn đón. Giá lô góc thường cao hơn, cần cân nhắc khả năng tài chính.
Đất hình vuông: Sự lựa chọn hàng đầu theo phong thủy
Trong quan niệm Á Đông, hình vuông tượng trưng cho sự ổn định và cân bằng. Theo phong thủy, đất hình vuông cho phép vượng khí lưu thông tốt, mang lại may mắn cho gia chủ về công danh, sự nghiệp và sức khỏe. Chính vì vậy, đất hình vuông luôn được các nhà đầu tư bất động sản ưa chuộng và thường có giá trị cao hơn so với các loại đất khác.
Đất hình chữ nhật: Ưu điểm về thiết kế và phong thủy
Mặc dù không được đánh giá cao như đất hình vuông, đất hình chữ nhật vẫn được coi là mang lại nhiều lợi ích. Hình dạng này cho phép tích tụ vượng khí nhờ bốn góc vuông vắn, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi cho việc điều hòa sinh khí. Hơn nữa, đất hình chữ nhật dễ dàng thiết kế và xây dựng, phù hợp với nhu cầu sinh hoạt của người Việt. Đây cũng là một lựa chọn phổ biến trên thị trường bất động sản.
6. Lô đất cần tránh: Rủi ro tiềm ẩn
Một số loại lô đất có thể mang lại nhiều rắc rối và khó sinh lời, cần cân nhắc kỹ trước khi đầu tư:
Lô đất kẹp cống: Nằm gần cống rãnh, tiềm ẩn nhiều vấn đề về mùi hôi, ô nhiễm, ngập úng, và theo phong thủy là không tốt cho sức khỏe và tài vận. Khó khắc phục triệt để các vấn đề về mùi và vệ sinh.
Lô đất hình tam giác: Khó khăn trong việc thiết kế, xây dựng nhà cửa, không gian sử dụng bị hạn chế. Theo phong thủy, hình tam giác được coi là tích tụ sát khí. Thanh khoản thấp, khó bán lại.
Lô đất hình chữ L: Hạn chế về ánh sáng, thông gió tự nhiên, có thể gây khó khăn trong việc bố trí không gian sống. Theo phong thủy, hình chữ L có thể gây thất thoát tài lộc. Cần có thiết kế kiến trúc đặc biệt để khắc phục nhược điểm.
Việc lựa chọn lô đất cần dựa trên nhiều yếu tố, không chỉ vị trí, hình dáng mà còn cần xem xét đến quy hoạch, pháp lý và yếu tố phong thủy (nếu quan tâm). Hãy tìm hiểu kỹ thông tin và tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi đưa ra quyết định đầu tư.
Hiểu rõ khái niệm “lô” và phân biệt nó với “thửa đất”, cùng với việc lựa chọn lô đất đẹp, tiềm năng, là yếu tố then chốt giúp nhà đầu tư bất động sản thành công. Để tìm hiểu sâu hơn về các khía cạnh của đầu tư bất động sản, bạn có thể tham khảo thêm thông tin tại phanrangland.com hoặc liên hệ số điện thoại 0978 339 328 để được tư vấn trực tiếp.
