Những bí quyết mua đất không bị lừa

Hiện nay có rất nhiều người mua đất gặp phải tình trạng “tiền mất tật mang” do bị lừa đảo. Thậm chí ngay cả khi đã cầm trong tay bản sao sổ hồng, họ vẫn có thể bị lừa mất toàn bộ số tiền do sổ giả. Tình trạng này đã gây ra không ít mệt mỏi cho những người phải khởi kiện, tranh chấp kéo dài. Hãy cùng tìm hiểu qua bài viết sau đây nhé!

I. Nên tự mình đi xem đất

Khi mua đất, nhiều người thường dễ chủ quan và chỉ nhìn vào hình dáng của lô đất qua sổ đỏ. Tuy nhiên việc xem đất trực tiếp trước khi đầu tư là rất quan trọng, bởi vì nó giúp bạn hiểu rõ hơn về hình dáng thực tế của thửa đất và khu vực xung quanh, các lô đất giáp ranh và tình trạng đường xá. 

Nếu có cắm mốc hoặc phân lô giới, bạn cũng nên kiểm tra kỹ để tránh những tranh chấp về sau. 

Bạn còn có thể hỏi hàng xóm xem đất này có bất đồng hay không và khu vực này có ngập nước hay không. Việc thăm quan đất trực tiếp sẽ giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư chính xác hơn và tránh những rủi ro không đáng có.

II. Chỉ mua đất khi có sổ đỏ

Quy định tại Điều 188 Khoản 1 Luật đất đai 2013 quy định các điều kiện để người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Những điều kiện này bao gồm:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 và thừa kế theo Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
• Đất không có tranh chấp, không bị lấn chiếm quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành bản án của Tòa án.
• Đất phải còn trong thời hạn sử dụng được chỉ định.
• Vì vậy, nếu bên chuyển nhượng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bạn tuyệt đối không nên thực hiện giao dịch mua bán. 

Ngoài ra, đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất chỉ có quyền chuyển nhượng nếu có “sổ đỏ” hoặc đáp ứng đủ các điều kiện để được cấp.

III. Yêu cầu cơ quan Nhà nước xác minh lô đất

Để đảm bảo tính chính xác và tránh các rủi ro liên quan đến lô đất, việc kiểm tra các giấy tờ liên quan đến đất là vô cùng quan trọng. 

Khi đến thăm đất trực tiếp bạn nên xác nhận sổ đỏ, tức giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có phải là thật hay không và xem liệu chính chủ là người bán hay không. 

Sau đó bạn có thể xin chụp sổ đỏ để gửi cho địa chính kiểm tra thửa đất có đang trong tranh chấp hoặc gặp bất kỳ vấn đề liên quan nào hay không.

Ngoài ra bạn nên liên hệ với bộ tài nguyên và môi trường để kiểm tra quy hoạch của lô đất đó. Nếu quy trình được thực hiện đúng, bạn sẽ cần một bản sao của sổ đỏ và gửi đến cơ quan này để xin trích lục quy hoạch với thời gian chờ khoảng 7 ngày. 

Bạn cũng có thể kiểm tra trực tuyến để xem bản đồ quy hoạch đất mới nhất của địa phương và xác định xem lô đất đang xem xét có nằm trong khu vực bị thu hồi hoặc bị quy hoạch hay không.

Trong trường hợp thửa đất không có sổ đỏ vì chính chủ chưa có, nếu họ có đầy đủ giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, việc làm sổ đỏ sẽ không quá khó. 

Bên cạnh đó việc kiểm tra kỹ lưỡng giấy tờ và quy hoạch của lô đất là cần thiết để tránh các rủi ro trong quá trình mua bán và sử dụng đất.

IV. Không thanh toán đầy đủ khi thủ tục chuyển nhượng sổ đỏ chưa được hoàn tất

Để tránh bị lừa khi mua đất, bạn cần hiểu rõ rằng không nên trả hết số tiền cho người bán trước khi thủ tục sang nhượng sổ đỏ được hoàn thành. Luật đất đai 2013 quy định rằng việc chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, tặng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất đai, hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất đai phải được đăng ký tại cơ quan đất đai và chỉ có hiệu lực khi đăng ký vào sổ địa chính.

 Do đó, việc mua bán đất chỉ có hiệu lực khi đã đăng ký vào sổ địa chính và nếu chưa đăng ký, bạn không nên trả hết tiền cho người bán.

V. Không mua bán nhà đất bằng giấy viết tay

Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định:

Dưới đây là những điều quan trọng cần lưu ý khi chuyển nhượng nhà đất từ năm 01/07/2014 đến nay:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

b) Trường hợp kinh doanh bất động sản thì không cần phải tuân thủ điều này.

Tuy nhiên có hai trường hợp ngoại lệ như:

• Tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản tham gia vào giao dịch.
• Nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì tòa án có thể ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó nếu được yêu cầu. Trong trường hợp này, không cần phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

VI. Không chuyển nhượng nhà đất bằng vi bằng

Dưới đây là những điểm quan trọng của Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng và giá trị pháp lý:

1. Thừa phát lại được phép lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc, ngoại trừ các trường hợp quy định tại Điều 37 của Nghị định này.

2. Không có thể thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực với các văn bản hành chính khác.

3. Vi bằng là nguồn chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết các vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật.

4. Trong quá trình đánh giá, giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết tòa án nhân dân, viện kiểm sát có thể triệu tập thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của nó. 

Vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực; mà theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 thì phải công chứng hoặc chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng nhà đất.

VII. Cẩn trọng khi giá nhà đất rẻ bất ngờ

Để tránh bị lừa khi mua đất mọi người nên cẩn trọng khi đối diện với giá nhà đất quá rẻ so với mức giá chung của khu vực đó. Dù tình trạng mua hàng giá rẻ là tâm lý chung của đa số mọi người, nhưng khi mua đất phân lô và bán nền cần phải cẩn thận hơn.

Nếu bạn không đủ điều kiện để chuyển nhượng, tuyệt đối không nên ký vào hợp đồng. Thực tế nhiều người vì lợi ích cá nhân vẫn ký vào hợp đồng mua đất mặc cho mảnh đất đó không đủ điều kiện chuyển nhượng và chấp nhận rủi ro đầu tư mạo hiểm. Vì vậy người mua cần cẩn thận để không bị lừa khi mua đất là điều cực kỳ quan trọng.

VIII. Học cách thỏa thuận các điều kiện có trong hợp đồng

Theo quy định tại điều 500 Bộ Luật Dân sự năm 2015, hợp đồng quyền sử dụng đất là một thỏa thuận giữa các bên, trong đó người sử dụng đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi hoặc cho thuê đất cho bên khác thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai. 

Vì vậy hợp đồng thỏa thuận đất là một loại hợp đồng dân sự cụ thể, trong đó các bên có thể thỏa thuận điều khoản một cách tự do, miễn sao nó không vi phạm pháp luật và đạo đức xã hội.

Tuy nhiên để đảm bảo tính pháp lý và tránh tranh chấp, người nhận cần cam kết đưa ra các giấy tờ bảo đảm tính pháp lý của mảnh đất đó, cam kết không thuộc quy hoạch và không bị tranh chấp vào thời điểm chuyển nhượng.

Ngoài ra việc thanh toán nên được chia thành nhiều đợt và chỉ thanh toán toàn bộ tiền sau khi đăng ký vào sổ địa chính, để đảm bảo tính chính xác và tránh rủi ro.

Ngoài ra các bên cũng cần thỏa thuận rõ ràng về các khoản phạt vi phạm hợp đồng và đặt ra mức phạt cụ thể để tránh tranh chấp sau này. Mức phạt này đã bàn bạc trước đó và không được chống đối sau khi hợp đồng được ký kết. 

IX. Để ý khi thực hiện thủ tục sang tên nhà đất

Để đảm bảo quá trình chuyển nhượng diễn ra thuận lợi, cần lưu ý một số vấn đề sau đây. Hiện tại tình hình đã khá an toàn, tuy nhiên nếu bên mua khai giá trị đất mua thấp hơn quy định của nhà nước, việc sang tên có thể gặp khó khăn. 

Vì vậy để tránh trường hợp này, bạn nên khai đúng giá trị đất hoặc cao hơn so với giá đất niêm yết của nhà nước.

Ngày nay việc khai giá đất chuyển nhượng thấp hơn so với thực tế sẽ bị siết chặt lại, do đó tốt nhất là bạn nên khai đúng giá trị của mình để tránh bị phạt. 

Ngoài ra bạn cần lưu ý rằng tổng thuế và lệ phí trước bạ là 2,5%, bên cạnh đó còn có một số khoản phí nhỏ khác.

Thời gian đăng ký sang tên là khoảng 10 ngày kể từ khi ký hợp đồng chuyển nhượng. Người mua sẽ phải đưa hồ sơ lên văn phòng 1 cửa để đăng ký. Trong thời gian 10 ngày bạn sẽ nhận được giấy báo đóng thuế, sau đó khoảng 7 ngày nữa bạn sẽ nhận được sổ đỏ đã sang tên. Trong trường hợp bạn vay ngân hàng, sau khi nhận được sổ đỏ, ngân hàng sẽ giữ sổ và tiến hành làm hợp đồng thế chấp.

X. Lời kết

Trên đây là bài viết cách mua đất không bị lừa mà chúng tôi muốn chia sẻ đến quý khách hàng. Đây cũng là thông điệp nằm lòng khi mua nhà đất. Nếu muốn tìm hiểu thêm bất động sản tại Ninh Thuận hãy liên hệ hotline 0978339328 hoặc truy cập vào link: phanrangland.com để được tư vấn tận tình, nhanh chóng.