Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Bất Động Sản Bạn Cần Biết

Thị trường bất động sản là một thị trường có khả năng thay đổi đáng kể chỉ bởi một yếu tố nhỏ. Người đầu tư bất động sản cần hiểu rõ những yếu tố ảnh hưởng đến thị trường để quyết định thời điểm đầu tư hoặc đợi chờ.

Có nhiều yếu tố góp phần tăng giá bất động sản, như sự tương quan giữa cung và cầu. Khi cầu vượt qua cung – nguồn cung khan hiếm dẫn đến tăng giá bất động sản.

Ngược lại, nếu cung vượt qua cầu – giá bất động sản sẽ giảm. Ngoài yếu tố cung cầu, còn có nhiều yếu tố khác, chẳng hạn như sự can thiệp của chính phủ, đối thủ cạnh tranh, tâm lý… Những yếu tố này có thể được phân chia thành 7 nhóm ảnh hưởng đến thị trường bất động sản được PhanrangLand chia sẻ chi tiết dưới đây.

I. Yếu tố tự nhiên

Yếu tố tự nhiên là yếu tố ảnh hưởng đầu tiên đến giá trị của bất động sản. Các yếu tố thuộc nhóm này bao gồm nhiều yếu tố nhỏ như vị trí, kích thước và diện tích, địa hình, kiến trúc và thiết kế, môi trường,…

1. Vị trí của bất động sản (BĐS):

Thường đóng vai trò quan trọng trong xác định giá trị của sản phẩm đó. Có hai loại vị trí cho mỗi loại BĐS, đó là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối. Cả hai loại vị trí này đều quyết định đến giá trị của BĐS.

Vị trí tương đối thường được hiểu là vị trí nằm ở trung tâm đô thị hoặc trung tâm của một khu vực nào đó. Vị trí này có giá trị cao hơn rất nhiều so với các BĐS nằm ở vùng ven của trung tâm.

Vị trí tuyệt đối là vị trí chính xác của một sản phẩm BĐS, ví dụ như nằm ở ngã 4 hoặc ngã 3 trên các trục đường chính của khu vực. Loại BĐS này có giá trị cao hơn so với các BĐS khác nằm ở cùng khu vực.

2. Diện tích – kích thước của sản phẩm BĐS:

Kích thước và diện tích của một mảnh đất lý tưởng khi nó phù hợp với nhu cầu cụ thể của đa số cư dân trong khu vực. Ví dụ, ở Hà Nội, để sử dụng cho mục đích ở, kích thước và diện tích lý tưởng của mảnh đất là từ 4m đến 5m trên mặt tiền và từ 10m đến 15m chiều sâu.

3. Địa hình xây dựng:

So với các sản phẩm BĐS trong khu vực, sản phẩm mà bạn đã chọn có địa hình cao hay thấp sẽ ảnh hưởng đến giá của nó.

Thông thường, những ngôi nhà hoặc mảnh đất ở địa hình thấp, trong vùng thấp lũ sẽ dễ bị ngập úng vào mùa mưa hoặc triều cường.

4. Thiết kế của sản phẩm:

Sản phẩm bất động sản có thiết kế và kiến trúc hiện đại, phù hợp với sở thích của người mua sẽ dẫn đến giá trị cao hơn, ngay cả khi cả hai sản phẩm đều tốn số tiền xây dựng bằng nhau.

5. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên:

Các bất động sản tọa lạc tại những khu vực thường xuyên gặp các tác động của thiên tai như bão, lụt, động đất hay khí hậu khắc nghiệt thường bị giảm giá trị, và ngược lại.

6. Tình trạng môi trường:

Trực tiếp tác động đến giá trị BĐS là môi trường, có thể là trong lành hoặc bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hoặc ồn ào.

Thêm vào đó, còn những yếu tố tự nhiên khác như giá trị sử dụng của đất, ví dụ như liệu đất có thể dùng để trồng cây hay chỉ để xây dựng, điều này quan trọng đối với giá trị của đất trong lĩnh vực nông nghiệp, nhưng không ảnh hưởng đến giá trị của đất trong lĩnh vực xây dựng.

II. Yếu tố kinh tế

1. Khả năng tạo ra thu nhập:

Trong bất động sản, mức thu nhập hoặc giá trị lợi nhuận hàng năm được coi là yếu tố quan trọng xác định giá trị của tài sản đó.

Nói cách khác, nếu khả năng tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận từ bất động sản cao thì giá trị của tài sản đó cũng sẽ cao và ngược lại.

2. Sự phát triển kinh tế:

Việc tăng trưởng kinh tế và tỷ lệ thất nghiệp cũng ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản. Vì vậy, trước khi đầu tư vào bất động sản, các nhà đầu tư chuyên nghiệp thường theo dõi tin tức thị trường kinh tế để dự đoán tình hình của thị trường. Khi kinh tế phát triển ổn định, nhu cầu đầu tư vào bất động sản tăng cao, dẫn đến tăng giá trị của bất động sản.

Ngoài ra, các sự kiện hội nhập và thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI, FPI) cũng làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản, từ đó tăng giá trị của bất động sản. Các sự kiện lớn trong khu vực như WTO, ASEAN, TPP cũng có thể được đề cập.

3. Hệ thống tiện ích nội – ngoại khu:

Các tiện ích như hệ thống điện, nước sạch, nước thải, điều hòa không khí, và thông tin liên lạc được cung cấp trong khu vực bất động sản, tất cả đều ảnh hưởng đến giá trị của tài sản địa ốc.

III. Yếu tố liên quan tới thị trường

1. Tính hữu dụng của bất động sản:

Giá trị của bất động sản được xác định bởi khả năng sử dụng hiện tại và tiềm năng trong tương lai. Nó phụ thuộc vào khả năng khai thác giá trị sử dụng của bất động sản trong thực tế và giá trị tiềm ẩn trong sản phẩm. Nếu bất động sản đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dùng, thì nó sẽ có giá trị cao.

2. Mối quan hệ cung – cầu:

Giá trị của một tài sản bất động sản sẽ phụ thuộc vào cân bằng giữa cung và cầu của thị trường. Nếu cung của bất động sản đó tăng lên trong khi cầu vẫn giữ ở mức thấp, thì giá trị của tài sản sẽ tăng lên nhanh chóng. Tuy nhiên, nếu cung giảm trong khi cầu tăng, giá trị của tài sản sẽ giảm hoặc duy trì ở mức ổn định.

IV. Yếu tố pháp lý

1. Tình trạng pháp lý:

Để một bất động sản có giá trị cao hơn, cần phải có đầy đủ các giấy tờ chứng thư pháp lý về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, giấy phép xây dựng… hiện có.

Trên thị trường bất động sản hiện nay, với sự hoạt động tinh vi của lũ lừa đảo, những bất động sản có giấy tờ pháp lý rõ ràng luôn được tìm kiếm và săn đón, dễ dàng thanh khoản và minh bạch trong hoạt động mua bán.

2. Quy định của pháp luật về bất động sản:

Các quy định liên quan đến việc xây dựng kết nối với bất động sản bao gồm hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và các công trình xây dựng khác liên quan đến bất động sản; tình trạng cho thuê, thế chấp bất động sản, tranh chấp quyền sử dụng đất và giới hạn quyền sở hữu chung (ví dụ như đất quy hoạch thương mại dịch vụ không được phép xây dựng để ở).

Nếu một bất động sản bị nhiều hạn chế về xây dựng kết nối với bất động sản thì dù nó có vị trí thuận lợi và đầy đủ pháp lý thì giá trị của nó cũng không cao bằng các bất động sản ít bị hạn chế hơn.

V. Yếu tố xã hội

1. Mật độ dân số:

Bất động sản tại những khu vực đông dân cư thường có giá trị cao hơn so với các khu vực ít dân cư. Ngoài ra, giá trị bất động sản cũng sẽ được hưởng lợi ở những khu vực có mật độ dân số tăng đột ngột.

2. Phong thủy:

Tình trạng các yếu tố như sức khỏe, nghề nghiệp, việc làm, mối quan hệ gia đình và xã hội của những người sống trong bất động sản đang được quan tâm và liên quan đến phong thủy.

3. Yếu tố khác:

Ngoài yếu tố giá cả của bất động sản, còn có nhiều yếu tố khác như chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, an ninh và tập quán của người dân trong khu vực đều ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản.

VI. Yếu tố chính trị pháp lý

Để khuyến khích kinh tế phát triển và tăng nhu cầu về bất động sản trong khu vực đó, các chính sách ảnh hưởng gián tiếp đến thị trường bất động sản thường khuyến khích đầu tư từ bên ngoài vào địa phương.

Các chính sách tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản gồm:

1. Cho phép người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua bất động sản tại Việt Nam.

2. Cho phép người không có hộ khẩu thành phố mua nhà tại thành phố.

3. Áp dụng chính sách tài chính đối với những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất.

4. Áp dụng chính sách tín dụng đối với hoạt động đầu tư vào lĩnh vực bất động sản.

5. Các chính sách thuế của Nhà nước đối với bất động sản.

VII. Yếu tố thuộc về kinh tế vĩ mô

Theo quy hoạch phát triển của Nhà nước, khu vực bất động sản được định hướng và đầu tư phát triển sẽ có giá trị tăng dần theo thời gian. Ngược lại, những bất động sản không nằm trong quy hoạch phát triển sẽ khó tăng giá trị.

Tình trạng của khu vực lân cận cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Các khu vực có cơ sở hạ tầng được đầu tư, bao gồm các công trình xây dựng, điện, đường và thông tin liên lạc, sẽ tăng giá trị và có sức hút tốt hơn.

Bất động sản nằm trong khu vực có mức độ tăng trưởng GDP cao hàng năm sẽ thu hút sự quan tâm của nhiều người và tăng giá trị theo thời gian.

Chính sách tiền tệ và hệ thống thuế cũng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Khi chính sách tiền tệ nới lỏng và lãi suất giảm, tiền sẽ dồn vào bất động sản và giá trị bất động sản sẽ tăng nhanh hơn. Khu vực có tỷ lệ thuế và mức thuế suất ưu đãi sẽ thu hút nhiều vốn đầu tư hơn, đồng thời kéo theo sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong khu vực đó.

Người tham gia vào thị trường bất động sản, bao gồm các nhà đầu tư và tập đoàn, cũng có ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản trong khu vực. Khi họ đầu tư, giá trị bất động sản tại đó cũng sẽ thay đổi theo.

Trên thị trường BĐS, có nhiều yếu tố ảnh hưởng và người mua cần cẩn trọng xem xét để đưa ra quyết định mua bất động sản với giá hợp lý. Không nên quá phụ thuộc vào những nhà môi giới và thị trường của từng khu vực để tránh đầu tư sai giá trị. Bên cạnh đó, khi mua nhà hay căn hộ chung cư, bạn cần lưu ý một số điểm để có được quyết định đúng đắn nhất.

Ngoài ra bạn có thể liên hệ website phanrangland.com hoặc gọi đến hotline 0978 339 328 để được tư vấn cụ thể hơn về thị trường bất động sản trong tỉnh Ninh Thuận.