Nội Dung Chính
I. Khái niệm đất HNK là gì?
HNK là ký hiệu cho một loại đất trồng cây hàng năm khác, nằm trong nhóm đất nông nghiệp. Đất HNK được sử dụng để trồng các loại cây nông nghiệp ngắn hạn, bao gồm những loại cây có thời gian gieo trồng và thu hoạch trong vòng 1 năm như hoa màu, mía, đay, dâu tằm và cói.
Trong nhóm đất nông nghiệp, ngoài đất HNK, còn có nhiều loại đất khác được chia ra với các ký hiệu khác nhau như: Đất chuyên trồng lúa nước (LUC), đất trồng lúa nước còn lại (LUK), đất lúa nương (LUN), đất bằng trồng cây hàng năm khác (BHK), đất trồng cây lâu năm (CLN)…”
II. Nên mua đất HNK để đầu tư không?
1. Điểm mạnh khi đầu tư vào đất HNK
Đất HNK có nguồn cung phong phú, và giá bán rẻ hơn rất nhiều so với đất thổ cư và các loại đất khác. Nhờ vào đặc điểm này, chủ đầu tư không cần đầu tư quá nhiều vốn để sở hữu một mảnh đất HNK.
Nếu nằm gần khu vực đông dân cư, đất HNK có tiềm năng sinh lời lớn và dễ dàng thanh khoản. Sau khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất HNK thành đất ở thành công, nhà đầu tư sẽ có được một khoản lợi nhuận không nhỏ.
2. Nguy cơ khi đầu tư vào đất HNK
Ngoài những ưu điểm trên, khi đầu tư vào đất HNK, bạn cũng phải chấp nhận một số rủi ro như sau:
– Đất HNK thường có diện tích lớn nên giá bán cũng không hề thấp, phù hợp với những nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn lâu dài. Hình thức đầu tư là mua đất xong chờ cơ hội chuyển đổi lên đất thổ cư, phân lô bán nền.
– Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư đi theo trào lưu “sốt đất” hoặc sử dụng phần lớn nguồn vốn đi vay, thì rủi ro rất cao. Có trường hợp chưa chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thì thị trường đã chững lại, khiến cho nhà đầu tư khó mà sang nhượng. Đặc biệt, trong tình hình dịch bệnh Covid như hiện nay, nhà đầu tư rất dễ lâm vào cảnh vỡ nợ.
– Nếu nhà đầu tư mua đất HNK để đón dự án mới nhưng quy hoạch đô thị ở khu vực đó lại không được triển khai như dự định thì sẽ khiến cho giá trị của đất giảm khi bán.
– Nếu nhà đầu tư mua đất HNK không thuộc khu vực được quy hoạch thành đất ở thì nguồn vốn có thể bị “đóng băng” rất lâu. Giải pháp là phải chuyển hướng đầu tư sang trồng trọt, chăn nuôi hoặc cho thuê với giá thấp.
– Nếu khu đất vừa mua lại thuộc diện giải tỏa thì nhà đầu tư chỉ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp. – – Đất bị thu hồi, khoản đền bù không đáng kể, mất cơ hội thu lợi nhuận.
– Với những ưu nhược điểm trên, bạn nên cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư vào đất HNK để sinh lời, nếu bạn chấp nhận được những rủi ro đi kèm với các lợi nhuận tiềm năng của nó.
III. Thủ tục chuyển đất HNK sang đất ở
1. Hồ sơ xin chuyển đổi đất HNK sang đất ở
Để thực hiện thủ tục đăng ký chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng cây hàng năm khác, cần tuân thủ các bước sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Bạn cần chuẩn bị các giấy tờ sau đây:
– Đơn đăng ký biến động đất đai
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền trên đất
– Bản sao giấy tờ cá nhân của chủ sở hữu có công chứng
Bước 2: Nộp hồ sơ
Chủ sở hữu đất nộp 01 bộ hồ sơ với các giấy tờ nêu trên tại cơ quan có thẩm quyền.
Bước 3: Tiếp nhận và xử lý hồ sơ
Nếu hồ sơ đầy đủ và hợp lệ, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ. Trong trường hợp hồ sơ bị thiếu hoặc không hợp lệ, trong vòng 3 ngày, cơ quan tiếp nhận sẽ thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ hoàn thiện, bổ sung theo quy định. Sau đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ tiến hành xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết, xác nhận vào đơn đăng ký và giấy chứng nhận mục đích sử dụng đất, chỉnh lý và cập nhật biến động vào cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Bước 4: Trả kết quả
Trong vòng không quá 15 ngày, chủ sở hữu đất sẽ được giải quyết chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, vùng có điều kiện kinh tế khó khăn, thời gian giải quyết sẽ không quá 25 ngày.
2. Phí chuyển đổi đất HNK
Căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, chi phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tính theo công thức sau:
| Phí chuyển đổi | = | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp | – | Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp |
IV. Những lời khuyên để đầu tư đất HNK thành công
- Chọn vị trí đất HNK tiềm năng: Những nhà đầu tư cần tìm kiếm các vị trí đất HNK nằm trong khu vực đông dân cư hoặc được dự đoán sẽ phát triển thành cộng đồng dân cư trong tương lai. Điều này sẽ giúp tăng khả năng chuyển đổi đất HNK thành đất thổ cư mới, mang lại lợi nhuận cao và dễ dàng thanh khoản.
- Kiểm tra và xác minh khu đất có nằm trong diện quy hoạch đất ở không: Nếu nhà đầu tư muốn mua đất để chuyển đổi thành đất ở, họ phải kiểm tra xem khu đất đó có nằm trong khu vực được quy hoạch để sử dụng đất ở hay không. Quy hoạch này được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các nhà đầu tư có thể đến UBND quận/huyện để tìm hiểu về kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Xác nhận mảnh đất HNK có đủ điều kiện chuyển đổi sang đất ở không: Trong quá trình chuyển đổi đất HNK sang đất ở hoặc các loại đất khác, các điều kiện phải được đáp ứng đầy đủ. Điều kiện đó bao gồm có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đảm bảo thời hạn sử dụng và không có tranh chấp hoặc kê biên bản để thực hiện thi hành án.
- Thỏa thuận về phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu phải trả một khoản phí tùy thuộc vào quy định của từng địa phương. Như vậy, chủ đầu tư có thể thương lượng với người bán về giá bán mảnh đất đã bao gồm chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Bảo đảm tính hợp pháp của hợp đồng mua bán đất: Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai 2013, việc mua bán và chuyển nhượng đất đai phải được thực hiện thông qua hợp đồng được công chứng và xác nhận bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, có thể là UBND cấp tỉnh, huyện hoặc thị xã.
V. Giải đáp những câu hỏi liên quan đến đất HNK
1. Đất HNK có được xây nhà không?
Theo quy định của pháp luật, một số loại đất có thể được chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các loại đất này bao gồm:
– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối;
– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
– Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
– Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất.
Do đó, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở, bạn cần phải thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép. Sau khi đã được chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn có thể xây nhà trên đất này.
2. Thời gian sử dụng đất HNK là bao lâu?
Theo Điều 126: Đất sử dụng có thời hạn: Một thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
3. Sự khác nhau giữa đất HNK và đất CLN là gì?
3.1 Đất CLN là gì?
Đất trồng cây lâu năm (CLN) là loại đất được sử dụng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm, từ khi gieo trồng cho đến khi thu hoạch, bao gồm cả những loại cây có thời gian sinh trưởng dài như cây hằng năm nhưng lại cho thu hoạch trong nhiều năm như cây thanh long, dưa, nho và các loại cây khác.
3.2 Đất HNK là gì?
Đất trồng cây hàng năm khác (HNK) là loại đất được sử dụng chuyên để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng từ khi gieo trồng đến khi thu hoạch không quá một năm. Chủ yếu là để trồng các loại cây trang trí, hoa, cây thuốc, mía, đay, gai, cỏ không dùng trong chăn nuôi, sợi, sả, dâu tằm, …
Qua đó có thể thấy sự khác nhau giữa đất trồng cây hàng năm và đất trồng cây lâu năm là ở chỗ, khi trồng cây hàng năm thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng không quá một năm, trong khi đất trồng cây lâu năm thì trồng những loại cây có thời gian sinh trưởng từ trên một năm trở lên.
Trên đây là tổng hợp những kiến thức liên quan đến đất HNK và những thắc mắc thường gặp về loại đất nông nghiệp này do PhanrangLand hệ thống lại, mong rằng sẽ giúp bạn hiểu rõ hơn về các quy định khi muốn đầu tư vào loại hình đất nông nghiệp này.
Nếu bạn đang có nhu cầu mua bán đất HNK tại Phan Rang hoặc các huyện ở Ninh Thuận như Bác Ái, Ninh Sơn, Ninh Phước, Ninh Hải, Thuận Bắc, Thuận Nam, … liên hệ ngay đến hotline 0978 339 328 để được nhân viên tư vấn chi tiết hơn nhé.
