Đất phi nông nghiệp là gì? Hướng dẫn chi tiết chuyển đổi

Bạn đang tìm hiểu về đất phi nông nghiệp là gì? Bạn muốn chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở nhưng chưa rõ quy định và thủ tục? Bài viết này sẽ cung cấp đầy đủ thông tin bạn cần, từ khái niệm, phân loại đến hướng dẫn chi tiết các bước chuyển đổi theo đúng quy định pháp luật.

1. Đất phi nông nghiệp là gì?

1.1 Khái niệm đất phi nông nghiệp

Theo Luật Đất đai năm 2024, đất phi nông nghiệp là đất không được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và không thuộc nhóm đất chưa sử dụng. 

Đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất được sử dụng cho mục đích khác nhau như đất ở, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất quốc phòng, an ninh, đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các loại đất phi nông nghiệp khác.

1.2 Phân loại đất phi nông nghiệp

Theo Luật Đất đai năm 2024, đất phi nông nghiệp gồm nhiều loại, được phân theo mục đích sử dụng.

Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đô thị, như đất gia đình bạn đang sinh sống và xây dựng nhà cửa.

Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp có nhiều mục đích khác nhau, bao gồm đất cho thương mại, dịch vụ (như cửa hàng, trung tâm thương mại), cơ sở sản xuất phi nông nghiệp (như nhà máy), khai thác khoáng sản, và sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm. Ngoài ra, còn có đất cho khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, như tại khu công nghiệp Hòa Khánh.

Đất công cộng bao gồm đất giao thông (sân bay, bến cảng, đường bộ, đường sắt), thủy lợi (như đập thủy điện), di tích lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh, công trình công cộng (công viên, khu vui chơi), công trình năng lượng, công trình bưu chính, viễn thông, chợ, và bãi thải, xử lý chất thải.

Đất quốc phòng, an ninh dành cho các hoạt động bảo vệ an ninh quốc gia, như xây dựng doanh trại quân đội. Đất tôn giáo, tín ngưỡng phục vụ các công trình như chùa, nhà thờ, thánh thất, ví dụ như chùa Linh Ứng hay nhà thờ Đức Bà. Cũng có đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng.

Cuối cùng là đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng, cùng với đất phi nông nghiệp khác, bao gồm các quy định về nhà nghỉ, lán trại cho người lao động, kho chứa nông sản, v.v. Các quy định cụ thể đã được điều chỉnh trong Luật Đất đai 2023 (sửa đổi, bổ sung).

Một số điểm cần lưu ý so với Luật Đất đai 2013:

Không còn phân biệt đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp: Loại đất này được gộp chung vào nhóm đất sử dụng cho mục đích công cộng hoặc đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tùy theo mục đích sử dụng thực tế.

1.3 Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất phi nông nghiệp

a. Người sử dụng đất phi nông nghiệp có các quyền sau đây (không phải tất cả các quyền đều áp dụng cho mọi trường hợp, phụ thuộc vào loại đất, hình thức sử dụng)

• Sử dụng: Đây là quyền cơ bản nhất, cho phép người sử dụng đất được khai thác, sử dụng đất theo mục đích đã được Nhà nước cho phép.
• Chuyển đổi mục đích sử dụng: Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải tuân theo quy định của pháp luật và phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn: Các quyền này không phải lúc nào cũng được thực hiện. Ví dụ, đất thuê trả tiền hàng năm của Nhà nước không được chuyển nhượng. Việc thực hiện các quyền này phải tuân thủ các quy định của pháp luật về từng loại đất, hình thức sử dụng đất.
• Các quyền khác: Như quyền hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất; quyền yêu cầu bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…

Ví dụ: Bạn có đất ở (đất thổ cư) được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thì bạn có đầy đủ các quyền trên. Nhưng nếu bạn đang thuê đất phi nông nghiệp của Nhà nước để làm mặt bằng kinh doanh và trả tiền thuê đất hàng năm thì bạn chỉ có quyền cho thuê lại, không có quyền chuyển nhượng.

b. Nghĩa vụ

• Nộp các khoản tài chính theo quy định: Bao gồm tiền sử dụng đất (nếu có), thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các khoản phí, lệ phí khác liên quan.
• Sử dụng đất đúng mục đích, đúng diện tích, đúng thời hạn: Nhấn mạnh việc tuân thủ đúng các điều khoản ghi trong Giấy chứng nhận, quyết định giao đất, hợp đồng thuê đất.
• Bảo vệ môi trường, gìn giữ mốc giới, không lấn chiếm đất: Thực hiện các biện pháp bảo vệ môi trường, không gây ô nhiễm, suy thoái đất; không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

2. Phân biệt đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng

Để phân biệt rõ ràng đất phi nông nghiệp, đất nông nghiệp và đất chưa sử dụng, ta cần dựa vào mục đích sử dụng của từng loại đất. Dưới đây là sự phân biệt giữa ba loại đất này:

• Đất nông nghiệp: Đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Ví dụ: Đất trồng lúa, đất trồng cây ăn quả, đất nuôi tôm, đất làm muối..
• Đất phi nông nghiệp: Đất không được sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối và không thuộc nhóm đất chưa sử dụng. Như đã phân tích ở trên, đất phi nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất với các mục đích sử dụng khác nhau..
• Đất chưa sử dụng: Đất chưa được sử dụng vào bất kỳ mục đích nào đã nêu trên (nông nghiệp, phi nông nghiệp). Thường là đất hoang hóa, đồi núi trọc, chưa được khai thác hoặc quy hoạch sử dụng.

Lưu ý quan trọng: Luôn tra cứu trực tiếp Luật Đất đai năm 2024  để có thông tin chính xác và cập nhật nhất. Những thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo.

3. Quy định chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở theo luật Đất đai hiện hành 2024

3.1 Điều kiện chuyển đổi sang đất ở

Việc chuyển đổi đất phi nông nghiệp sang đất ở phải tuân thủ các quy định của pháp luật và không phải trường hợp nào cũng được phép. Việc tự ý xây dựng nhà ở trên đất phi nông nghiệp khi chưa hoàn tất thủ tục chuyển đổi là vi phạm pháp luật.

• Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: Khu đất phải nằm trong khu vực được quy hoạch đất ở theo quy hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
• Đáp ứng các quy định về diện tích tối thiểu: Diện tích chuyển đổi phải đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu của thửa đất ở tại địa phương.
• Không thuộc các loại đất không được chuyển đổi: (Xem phần 3.2)
• Có hồ sơ đầy đủ và hợp lệ: Bao gồm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan khác.
• Được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền: UBND cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân; UBND cấp tỉnh đối với tổ chức. Thẩm quyền này có thể thay đổi tùy theo quy định của pháp luật.

3.2 Những trường hợp không được chuyển đổi sang đất ở

• Đất thuộc khu vực bảo tồn, khu di tích lịch sử-văn hóa, danh lam thắng cảnh: Nhằm bảo vệ giá trị văn hóa, lịch sử, môi trường.
• Đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng: Để bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái.
• Đất thuộc phạm vi bảo vệ công trình quốc phòng, an ninh: Đảm bảo an ninh quốc gia.
• Đất vi phạm quy hoạch: Đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất với mục đích khác đã được phê duyệt (ví dụ: công viên, khu công nghiệp).
• Đất đang có tranh chấp, khiếu nại, vướng mắc về quyền sử dụng đất: Cần giải quyết dứt điểm các tranh chấp trước khi thực hiện chuyển đổi.
• Các trường hợp khác theo quy định của pháp luật.

4. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở bao gồm các bước:

• Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ: Tham khảo quy định tại địa phương để chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và chính xác. Hồ sơ bao gồm đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các giấy tờ liên quan khác (ví dụ: bản sao chứng minh nhân dân/căn cước công dân/hộ chiếu, giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất…).
• Bước 2: Nộp hồ sơ: Nộp hồ sơ tại Trung tâm Phục vụ hành chính công cấp huyện hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ có thẩm quyền khác theo quy định.
• Bước 3: Giải quyết yêu cầu: Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận, thẩm định hồ sơ, kiểm tra thực địa (nếu cần). Nếu đủ điều kiện, sẽ có thông báo nộp tiền sử dụng đất (nếu có).
• Bước 4: Trả kết quả: Sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính (nếu có), cơ quan có thẩm quyền sẽ cấp quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Thời gian giải quyết được quy định cụ thể trong Luật Hành chính và các văn bản hướng dẫn.

5. Nghĩa vụ tài chính khi chuyển đổi sang đất ở

Việc nộp tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở phụ thuộc vào nhiều yếu tố và được quy định cụ thể tại Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn. Cần liên hệ cơ quan thuế hoặc cơ quan tài nguyên và môi trường để được tư vấn cụ thể về trường hợp của mình.

Lưu ý: Thông tin trên chỉ mang tính chất tham khảo. Luôn tra cứu trực tiếp Luật Đất đai năm 2024 (sửa đổi, bổ sung năm 2023) và các văn bản hướng dẫn để có thông tin chính xác và cập nhật nhất. Các quy định cụ thể có thể khác nhau tùy theo địa phương. Nên liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn chi tiết.

Một số trường hợp thường gặp:

• Trường hợp 1: Nếu đất phi nông nghiệp của bạn có nguồn gốc được Nhà nước công nhận quyền sử dụng, thời hạn sử dụng ổn định, lâu dài trước ngày 01/7/2004 và không phải đất được Nhà nước giao hay cho thuê, thì khi chuyển sang đất ở, bạn được miễn khoản tiền này.

• Trường hợp 2: Đối với đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất trước ngày 01/7/2014 (nghĩa là bạn đã trả tiền sử dụng đất cho Nhà nước khi được giao đất), khi chuyển sang đất ở, bạn sẽ phải nộp thêm tiền sử dụng đất. Ví dụ, nếu bạn được Nhà nước giao đất làm nhà xưởng (đất phi nông nghiệp) và đã nộp tiền sử dụng đất một lần, thì khi chuyển sang đất ở, bạn vẫn phải nộp thêm tiền.

Để biết chính xác số tiền cần nộp, bạn hãy liên hệ Chi cục Thuế hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn.

Hy vọng những thông tin trên đã giúp bạn hiểu rõ hơn về đất phi nông nghiệp và các thủ tục pháp lý liên quan của trang wed phanrangland.com. Để tìm hiểu thêm hoặc còn thắc mắc khác hãy liên hệ đến hotline 0978 339 328 để được chuyên viên giải đáp.