Đất thổ cư là gì? Phân loại theo quy định hiện hành

Đất thổ cư là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong lĩnh vực bất động sản, tuy nhiên không phải ai cũng hiểu rõ về loại đất này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin chi tiết và mới nhất về đất thổ cư.

1. Đất thổ cư là gì? Phân biệt và đặc điểm của đất thổ cư

1.1 Định nghĩa đất thổ cư

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024, đất ở là loại đất được Nhà nước công nhận và cho phép sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống của hộ gia đình, cá nhân. Đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị. Trên đất ở, người sử dụng đất có quyền xây dựng nhà ở, công trình phục vụ đời sống theo quy định của pháp luật.

1.2 Phân biệt đất thổ cư với các loại đất khác

Khác với đất nông nghiệp (đất trồng cây, đất nuôi trồng thủy sản…), đất thổ cư không sử dụng cho mục đích sản xuất nông nghiệp. Đất thổ cư cũng khác với đất phi nông nghiệp khác (như đất chuyên dùng, đất tôn giáo, đất nghĩa trang, nghĩa địa,…) ở mục đích sử dụng. Đất thổ cư chỉ dùng để ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.
Cần lưu ý, đất thổ cư là một phần của nhóm đất phi nông nghiệp. Điểm khác biệt then chốt nằm ở mục đích sử dụng: đất thổ cư chỉ dành cho mục đích để ở và sinh hoạt.

1.3 Đặc điểm của các loại đất

• Đất thổ cư (Đất ở): Dùng để ở, xây nhà lâu dài
• Đất nông nghiệp: Dùng để sản xuất nông nghiệp, thường có thời hạn sử dụng 50 năm.
• Đất phi nông nghiệp khác: Dùng với mục đích khác, không phải trong nông nghiệp và ở. 

Với các đặc điểm trên, đất thổ cư đóng vai trò quan trọng trong việc xây dựng và phát triển đô thị, đồng thời cũng là yếu tố quyết định khi mua bán bất động sản.

2. Phân loại đất thổ cư

2.1 Dựa trên vị trí

• Đất thổ cư đô thị (ODT): Đây là loại đất ở nằm trong phạm vi các khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn. Đất thổ cư đô thị thường có giá trị cao hơn do nằm ở những vị trí đắc địa, hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông… đã được đầu tư phát triển đồng bộ, hiện đại. Mật độ dân cư cao, kinh tế phát triển, nhiều tiện ích dịch vụ là những đặc trưng của khu vực có đất ODT.
• Đất thổ cư nông thôn (ONT): Là loại đất ở thuộc địa giới hành chính các khu vực nông thôn. Đất ONT thường gắn liền với đất vườn, ao, tạo thành một quần thể không gian sinh hoạt và sản xuất nhỏ của các hộ gia đình. Giá trị của đất ONT thường thấp hơn so với ODT do hạ tầng kỹ thuật và xã hội đang trong quá trình phát triển.

2.2 Dựa trên thời hạn sử dụng

• Đất thổ cư sử dụng lâu dài: Đây là loại đất thổ cư phổ biến nhất, được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là Sổ đỏ/Sổ hồng) với thời hạn sử dụng ghi rõ là “lâu dài”. Người sử dụng đất có quyền sử dụng ổn định, không bị giới hạn về thời gian.
• Đất thổ cư có thời hạn: Loại đất này khá hiếm gặp, chỉ xuất hiện trong một số trường hợp đặc biệt theo quy định của pháp luật. Ví dụ như đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích ở trong các dự án tái định cư, dự án nhà ở xã hội… Thời hạn sử dụng sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thổ cư

3.1 Quyền lợi

• Quyền xây dựng: Người sử dụng đất thổ cư có quyền xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt của gia đình như nhà bếp, nhà vệ sinh, nhà kho, sân vườn… trong phạm vi diện tích đất được cấp.
• Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp: Đây là những quyền năng quan trọng, cho phép người sử dụng đất khai thác tối đa giá trị kinh tế của mảnh đất. Người sử dụng đất có thể bán, cho thuê, để lại thừa kế, tặng cho hoặc thế chấp quyền sử dụng đất thổ cư của mình theo quy định của pháp luật.
• Quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất thổ cư để phục vụ cho các mục đích quốc phòng, an ninh, phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất sẽ được bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất, hỗ trợ tái định cư… theo quy định của pháp luật.

3.2 Nghĩa vụ

• Sử dụng đất đúng mục đích: Người sử dụng đất thổ cư phải sử dụng đất đúng mục đích đã được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là để ở và xây dựng các công trình phục vụ đời sống.
• Nộp thuế, phí liên quan đến đất đai: Người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp đầy đủ các khoản thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, lệ phí trước bạ… theo quy định.
• Tuân thủ các quy định về quy hoạch, xây dựng: Khi xây dựng nhà ở, công trình trên đất thổ cư, người sử dụng đất phải tuân thủ các quy định về quy hoạch, kiến trúc, xây dựng, môi trường… của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3.3 Những lưu ý quan trọng khi mua bán, đầu tư đất thổ cư

• Kiểm tra pháp lý: Đây là bước quan trọng nhất, cần được thực hiện đầu tiên. Hãy yêu cầu người bán cung cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ/Sổ hồng) bản gốc để kiểm tra thông tin về chủ sở hữu, diện tích, mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, tình trạng pháp lý (có đang thế chấp, tranh chấp hay không…). Ngoài ra, cần kiểm tra thông tin quy hoạch của thửa đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để đảm bảo đất không nằm trong diện quy hoạch, thu hồi.
• Xác định vị trí, diện tích, hình dạng thửa đất: Nên trực tiếp đến xem xét thửa đất để xác định vị trí, diện tích thực tế, hình dạng, hướng đất, các yếu tố phong thủy… so sánh với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Tìm hiểu về hạ tầng, tiện ích xung quanh: Đánh giá tình trạng hạ tầng giao thông, điện, nước, viễn thông, trường học, bệnh viện, chợ… xung quanh khu vực thửa đất. Những yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cuộc sống và giá trị của thửa đất.
• Thương lượng giá cả hợp lý: Tham khảo giá đất thị trường tại khu vực xung quanh, đánh giá ưu nhược điểm của thửa đất để thương lượng mức giá hợp lý, tránh bị mua hớ.
• Thực hiện giao dịch theo đúng quy định của pháp luật: Hợp đồng mua bán đất thổ cư phải được công chứng, chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền. Việc thanh toán, sang tên, đăng ký biến động đất đai cũng phải tuân thủ theo đúng trình tự, thủ tục luật định.

Đất thổ cư là đất dùng để xây dựng nhà ở và công trình phục vụ đời sống, được phân loại theo vị trí (đô thị hoặc nông thôn) và thời hạn sử dụng (lâu dài hoặc có thời hạn). Hiểu rõ khái niệm và phân loại đất thổ cư giúp người dân nắm vững quyền lợi và nghĩa vụ, từ đó đưa ra quyết định đúng đắn trong việc sử dụng và đầu tư đất đai.

Bạn có thể khám phá thêm nhiều bài viết hấp dẫn tại PhaRangLand.com hoặc liên hệ đến số hotline 0978 339 328 để được các chuyên viên tư vấn tận tình về bất động sản.