Thị trường bất động sản đang ngày càng sôi động, khiến cho việc sở hữu mảnh đất trở thành một nhu cầu cấp thiết của người dân và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để sở hữu một mảnh đất thật sự có giá trị, bạn cần hiểu rõ về thông tin và mục đích sử dụng của nó.
Vậy đất trồng cây lâu năm là gì? Và cách chuyển đổi đất trồng cây lâu năm như thế nào? Hãy cùng phanrangland tìm hiểu để giải đáp các thắc mắc này và đảm bảo quyền lợi của bạn trong việc sở hữu một mảnh đất đúng chất lượng nhé!
I. Khái niệm về đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp quan trọng được quy định tại Khoản 1, Điều 10 của Luật Đất đai năm 2013. Đất trồng cây lâu năm bao gồm các loại cây được trồng một lần, nhưng lại có thời gian sinh trưởng, phát triển và cho thu hoạch trong nhiều năm và được thống kê và kiểm kê theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường, bao gồm các loại sau:
Cây công nghiệp lâu năm: cho sản phẩm dùng để sản xuất công nghiệp hoặc phải qua chế biến mới sử dụng được như cao su, cà phê, chè, hồ tiêu…
Cây ăn quả lâu năm: cho sản phẩm là quả để ăn tươi hoặc kết hợp chế biến như bưởi, cam, chôm chôm, mận, mơ, vải…
Cây dược liệu lâu năm: cho sản phẩm làm dược liệu như hồi, quế, đỗ trọng, sâm…
Các loại cây lâu năm khác: để lấy gỗ, làm bóng mát, tạo cảnh quan, bao gồm cả trường hợp trồng hỗn hợp nhiều loại cây lâu năm khác nhau hoặc có xen lẫn cây lâu năm và cây hàng năm.
Như vậy, đất trồng cây lâu năm chỉ được sử dụng để trồng các loại cây lâu năm và không được sử dụng cho mục đích khác. Nếu muốn sử dụng đất này cho mục đích khác, người sử dụng đất phải tuân thủ quy định chuyển mục đích sử dụng đất theo luật pháp.
II. Đặc điểm về đất trồng cây lâu năm
Đất trồng cây lâu năm là một trong các loại đất nông nghiệp và được nhà nước giao cho các cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp để trồng các loại cây lâu năm. Ngoài ra, đất này còn có một số đặc điểm nổi bật khác như:
* Đất trồng cây lâu năm là loại đất có thời hạn sử dụng: Theo quy định hiện hành của pháp luật đất đai, thời hạn sử dụng đất trồng cây lâu năm được xác định trong 2 trường hợp:
– Đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trực tiếp, thời hạn không quá 50 năm và có thể gia hạn thêm 50 năm khi hết hạn sử dụng.
– Đối với cá nhân, hộ gia đình thuê đất nông nghiệp của Nhà nước, thời hạn thuê không quá 50 năm và có thể xem xét cho thuê tiếp khi hết hạn.
* Đất trồng cây lâu năm có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật: Người sử dụng đất có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi thỏa mãn các điều kiện:
– Điều kiện chung tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 và đáp ứng nhu cầu mua bán hoặc chuyển nhượng giữa các bên.
– Nếu diện tích đất trồng cây lâu năm thuộc phạm vi đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, cần thỏa mãn các điều kiện riêng được quy định tại Điều 194 Luật Đất đai năm 2013.
– Các điều kiện cụ thể trong từng trường hợp khác nhau cũng cần được tuân thủ.
* Đất trồng cây lâu năm là loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chuyển sang đất thổ cư:
– Để chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp, đất phải đáp ứng các điều kiện như: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp và không bị kê biên. Nếu đất đã hết thời hạn sử dụng đất, người bán có thể làm thủ tục gia hạn thêm để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai.
– Việc chuyển đất trồng cây lâu năm thành đất thổ cư, người sử dụng đất phải tuân theo quy định pháp luật và có sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được quy định tại Điều 57 của Luật Đất đai 2013. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đầy đủ các quy định về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại Điều 52 của Luật Đất đai năm 2013.
III. Có nên đầu tư vào đất trồng cây lâu năm không?
Theo pháp luật đất đai, đó là đất nông nghiệp và để xây nhà hoặc kinh doanh trên đó, bạn cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, điều này phải tuân theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương.
Khi mua đất trồng cây lâu năm, cần kiểm tra quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hàng năm tại địa phương để đảm bảo khu đất chuẩn bị mua có thể chuyển đổi sang mục đích khác hay không.
Đất trồng cây lâu năm có giá trị cao và hấp dẫn cho nhà đầu tư vì nếu chuyển đổi được sang đất thổ cư và giá đất tăng, sẽ mang lại lợi nhuận lớn hơn so với đầu tư đất thổ cư thông thường. Tuy nhiên, việc mua bán đất trồng cây lâu năm cũng có nhiều rủi ro và bất cập: Nếu không kiểm tra kỹ trước khi mua, có thể gặp phải đất không có giá trị, bị lừa hoặc nằm trong vùng quy hoạch. Do đó, chỉ nên mua đất trồng cây lâu năm nếu nhà đầu tư chắc chắn về đất đó, tránh thiệt hại về sau.
IV. Đất trồng cây lâu năm có được xây nhà không?
Theo quy định tại Điều 10 của Luật đất đai 2013 đất được chia thành hai nhóm: đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp. Trong đó đất trồng cây lâu năm thuộc nhóm đất nông nghiệp, còn đất ở bao gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị và đất sử dụng để xây dựng trụ sở thuộc nhóm đất phi nông nghiệp.
Quy định tại khoản 1 Điều 170 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích và đúng ranh giới thửa đất, tuân theo quy định về độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định pháp luật khác liên quan.
Để xây dựng nhà ở, người sử dụng đất cần phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo quy định tại điểm d, khoản 1, Điều 57 Luật Đất đai 2013.
V. Các rủi ro khi mua đất trồng cây lâu năm
Đất nông nghiệp chiếm hơn 80% diện tích Việt Nam, nên đầu tư đất trồng cây lâu năm là phổ biến. Tuy nhiên, khi mua đất này cần lưu ý một số rủi ro thường gặp để tránh mất tiền.
1. Đất không đảm bảo pháp lý
Khi mua bán đất đai, vấn đề pháp lý là rất quan trọng, đặc biệt là trong đầu tư bất động sản. Một trong những rủi ro thường gặp khi mua đất trồng cây lâu năm là đất không có giấy tờ pháp lý. Nếu bạn bỏ ra một khoản tiền lớn để mua đất nhưng không có giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu, bạn có thể gặp rắc rối với hàng xóm hoặc chủ cũ của mảnh đất đó.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp, giấy tờ viết tay hoặc không được công nhận sẽ vô dụng và bạn có thể bị tổn thất. Đồng thời, đất không đảm bảo pháp lý cũng sẽ không được thế chấp Ngân hàng hoặc bán lại dễ dàng cho người khác. Nếu đất mua không đảm bảo pháp lý và nằm trong diện thu hồi, bạn sẽ không được hưởng tiền bồi thường.
2. Bị vướng quy hoạch
Đất trồng cây lâu năm nằm trong diện quy hoạch thì không được chuyển nhượng và có nguy cơ bị thu hồi để phát triển hạ tầng của Nhà nước. Tuy nhiên, nhiều chủ đất lừa đảo về tình trạng đất để bán cho nhà đầu tư không có kinh nghiệm, khiến họ mua phải những lô đất bị vướng quy hoạch với giá rất thấp. Điều này có thể gây thiệt hại cho nhà đầu tư và không được pháp luật công nhận.
3. Đất trồng cây lâu năm khó chuyển sang đất thổ cư
Để chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, cần đáp ứng hai điều kiện: phải tuân thủ Luật Đất Đai và phù hợp với chính sách phát triển của địa phương. Việc này không đơn giản và chỉ khi hai điều kiện này được đáp ứng, thì đất trồng cây lâu năm mới có thể chuyển đổi sang đất thổ cư.
Mua đất trồng cây lâu năm không đơn giản chỉ là “xuống tiền” mà cần tìm hiểu kỹ thông tin về lô đất. Không phải mảnh đất nào cũng có thể chuyển đổi thành đất thổ cư, chỉ những địa phương được Nhà nước định hướng phát triển mới có thể chuyển đổi dễ dàng. Vì vậy, việc mua đất trồng cây lâu năm đang gặp cơn sốt ảo đòi hỏi sự cẩn trọng để tránh rủi ro.
4. Rủi ro khi gặp phải người bán đất lừa đảo
Trong việc mua bán đất trồng cây lâu năm, người mua có thể gặp phải những người bán lừa đảo, hay một số đơn vị bất động sản không trung thực, sử dụng thông tin sai lệch để lừa dối khách hàng.
Một trong những chiêu trò thường gặp nhất là người bán đất nói dối về mối quan hệ hoặc thủ tục pháp lý để dễ dàng chuyển nhượng đất cho người mua. Họ cũng có thể đưa ra những tiềm năng không có thật để bán đất với giá rẻ hơn so với thị trường. Điều này gây rủi ro lớn hiểm cho người mua, do đó cần cẩn trọng khi tiến hành giao dịch bất động sản.
5. “Treo vốn” vì mua đất trồng cây lâu năm để lướt sóng
Đất trồng cây lâu năm thường rẻ hơn đất thổ cư, nhưng nếu không có pháp lý rõ ràng và đủ điều kiện để lên thổ cư, nhà đầu tư có thể bị lỗ vốn nặng. Rủi ro còn tăng lên nếu đất nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước và bị thu hồi đất.
Mua đất để lướt sóng và kiếm lợi nhuận nhanh là điều không dễ dàng như ta nghĩ. Nếu không tìm hiểu kỹ trước khi mua đất, khách hàng rất dễ rơi vào tình trạng bị treo vốn và phải đợi đến 3 – 5 năm sau để nhận được lợi nhuận.
Do đó, phải cẩn thận và tìm hiểu kỹ trước khi quyết định đầu tư đất trồng cây lâu năm là rất quan trọng.
VI. Một số cách để giảm thiểu những nguy cơ khi mua đất trồng cây lâu năm
1. Kiểm tra kỹ tính pháp lý của lô đất
Để đầu tư vào mảnh đất, pháp lý là yếu tố quan trọng nhất cần được xem xét trước. Đối với đất trồng cây lâu năm, cần kiểm tra giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu đất để biết chính xác vị trí, diện tích và các thông tin liên quan đến mảnh đất.
Ngoài ra, để đảm bảo tính chính xác, họ nên tra cứu thông tin trực tiếp tại cơ quan chức năng địa phương. Các nhà đầu tư cũng không nên mua bán đất khi chỉ có giấy tờ viết tay hoặc thỏa thuận bằng lời nói để tránh rủi ro tiềm ẩn.
2. Các nhà đầu tư nên tìm hiểu kỹ quy hoạch của lô đất trồng cây lâu năm sắp mua
Để tránh mua phải những miếng đất vướng quy hoạch, các nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin của lô đất trồng cây lâu năm trước khi quyết định mua. Việc này có thể được thực hiện bằng cách tra cứu thông tin quy hoạch tại các trụ sở Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp xã hoặc qua cổng thông tin điện tử địa phương. Ngoài ra, cũng nên hỏi trực tiếp từ cán bộ địa chính để đảm bảo tính chính xác của thông tin quy hoạch.
3. Tìm kiếm thông tin về tiềm năng thực tế của lô đất
Để tránh mua phải đất “sốt ảo”, các nhà đầu tư cần tìm hiểu thông tin chính xác về tiềm năng của miếng đất bằng cách đọc các thông tin trên các tờ báo chính thống, hỏi những người xung quanh và tìm hiểu giá của các lô đất khác trong khu vực. Việc này sẽ giúp đánh giá đúng giá trị thực của mảnh đất và tránh mua phải đất bị thổi phồng thông tin.
4. Tính toán khả năng xin lên thổ cư của lô đất
Để đầu tư vào đất trồng cây lâu năm và kiếm lời từ đó, bạn cần chú ý đến khả năng xin lên thổ cư của miếng đất đó. Điều này quyết định giá trị của lô đất và quyền sử dụng đất sau khi mua bán. Hãy cẩn thận khi chọn đất để đầu tư và tìm hiểu kỹ các điều kiện để đất có thể được xin lên thổ cư.
5. Khảo sát thực tế miếng đất
Khách hàng nên khảo sát thực tế để xem sản phẩm mà mình sắp mua và lấy thông tin trực tiếp tại vùng đất đó. Tuy nhiên, cần cẩn thận với những chiêu trò của người bán, nhất là trong trường hợp có người đóng giả làm khách hàng để tạo khan hiếm và lừa đảo.
Nếu mua được đất trồng cây lâu năm dễ dàng lên thổ cư, nhà đầu tư có thể bán nhanh và kiếm lợi nhuận lớn hoặc xây nhà ở lâu dài. Ngược lại, nếu đất khó lên thổ cư, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn trong thanh toán và các mảnh đất nhỏ không thích hợp cho trồng trọt hay chăn nuôi.
VII. Phân biệt giữa đất trồng cây lâu năm và đất vườn
1. Giống nhau
Cả hai loại đất này đều có điểm chung là nếu chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chẳng hạn như xây dựng nhà ở hoặc công trình phụ, thì sẽ bị xử phạt nếu vi phạm.
2. Điểm khác biệt
2.1 Phân loại
Đất trồng cây lâu năm được xếp vào nhóm đất nông nghiệp. Tuy nhiên, đối với đất vườn thì hiện tại vẫn chưa được phân loại cụ thể và có thể xem là chưa được xác định.
2.2 Mục đích sử dụng
Điểm khác biệt giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm là mục đích sử dụng. Đất vườn có thể trồng cây lâu năm hoặc trồng cây hàng năm, trong khi đất trồng cây lâu năm chỉ phù hợp cho những loại cây trồng một lần nhưng thu hoạch trong nhiều năm.
VIII. Đất trồng cây lâu năm, đất vườn bồi thường như thế nào khi thuộc diện thu hồi
Trước đây, theo quy định tại Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, khi đất vườn và ao trong cùng thửa đất có nhà ở bị thu hồi, nhưng không được công nhận là đất ở hoặc có nhà ở riêng lẻ hoặc dọc kênh mương và đường giao thông, chủ sở hữu sẽ được bồi thường theo giá đất nông nghiệp và được hỗ trợ từ 30% – 70% giá đất ở của thửa đất đó. Diện tích được hỗ trợ không quá 5 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Hiện nay, Luật Đất đai năm 2013 không có hướng dẫn về hỗ trợ đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ở. Tuy nhiên, đối với đất trồng cây lâu năm, khi Nhà nước thu hồi đất thì hộ gia đình, cá nhân được đền bù theo quy định nếu đủ điều kiện. Diện tích và giá đất bồi thường được xác định tại địa phương bởi UBND cấp tỉnh.
Trên đây là toàn bộ thông tin về đất trồng cây lâu năm, cũng như những rủi ro cần tránh khi quyết định đầu tư và một số vấn đề pháp lý có liên quan. Hãy truy cập phanrangland.com nơi cập nhật thông tin về bất động sản mới nhất hoặc gọi đến số hotline 0586 366 669 để được tư vấn cũng như hỗ trợ nhanh chóng.
